Jika Anda adalah pembeli rumah pertama kali, hal pertama yang ingin Anda lakukan adalah terhubung dengan agen real estat yang hebat. Setelah Anda melakukannya, Anda mungkin mendengar mereka mengatakan sesuatu seperti ini: “Kami mungkin perlu mempertimbangkan untuk mengurangi periode uji tuntas Anda atau menghapusnya sama sekali.” Jadi apa “masa uji tuntas” yang mereka bicarakan? Mengapa uji tuntas adalah salah satu syarat terpenting dari penawaran rumah? Mengapa penjual menyukainya saat Anda membatalkan uji tuntas, dan kapan aman untuk melakukannya?
Apa uji tuntas pada penawaran rumah?
Uji tuntas paling mudah didefinisikan dalam konteks penutupan. Penutupan adalah jendela waktu yang besar — biasanya 30 hari — antara penjual menerima penawaran Anda dan Anda benar-benar membeli rumah. Uji kelayakan adalah jendela waktu yang lebih singkat (biasanya 10 hingga 15 hari) di awal penutupan di mana Anda — pembeli — masih dapat menarik diri dari penawaran rumah tanpa penalti. Sesuai dengan namanya, tujuan dari periode uji tuntas adalah untuk memberi pembeli waktu tambahan untuk memeriksa properti, memeriksa lingkungan sekitar, dll. Intinya, uji tuntas adalah jendela pengembalian rumah selama 14 hari (meskipun Anda secara teknis belum membelinya).
Siapa yang menentukan apa itu periode uji tuntas?
Pembeli (dalam hal ini, Anda sendiri), menentukan periode uji tuntas Anda sendiri nantinya. Ini menjadi item baris dalam penawaran Anda dan akan menjadi salah satu hal pertama yang dilihat penjual. Jika mereka melihat bahwa Anda memiliki periode uji tuntas nol, mereka akan bereaksi seperti ini:
Sumber: Disney+/Giphy.com
(Lebih lanjut tentang mengapa uji tuntas nol seperti catnip penjual rumahan dalam satu menit.)
Hal-hal apa yang harus Anda lakukan selama periode uji tuntas Anda?
REALTOR® Anda dapat memandu Anda melalui periode uji tuntas yang efisien dan efektif, tetapi untuk referensi, berikut daftar singkat hal-hal yang ingin Anda selesaikan:
- Inspeksi – Selama inspeksi rumah (~$300-$400, pembeli membayar), seorang inspektur menganalisis rumah di lokasi dan membuat laporan seperti ini untuk menunjukkan apa yang mungkin perlu diperbaiki (HVAC, pipa ledeng, dll.) dan masalah lainnya (pondasi retak, hama, dll.).
- Penilaian – Selama penilaian, penilai pihak ketiga yang independen masuk dan menghasilkan nilai pasar wajar (FMV) di rumah. FMV memberi tahu pemberi pinjaman hipotek Anda seberapa banyak mereka dapat meminjamkan Anda dengan aman karena mereka menggunakan rumah sebagai jaminan atas pinjaman tersebut.
- Harga keluar perbaikan – Anda ingin menyelesaikan pemeriksaan rumah secepatnya sehingga Anda dapat mulai memasukkan biaya perbaikan ke dalam keputusan pembelian akhir Anda.
- Membaca Pengungkapan Penjual – Penjual diwajibkan oleh undang-undang untuk memberi Anda dokumen yang mencantumkan masalah rumah yang diketahui (kebocoran, retakan, hak gadai pada rumah, dll.). Anda dapat menemukan Pengungkapan Penjual kosong untuk negara bagian Anda di sini, milik eForms. Pengungkapan Penjual sangat membantu karena jika penjual gagal mengungkapkan masalah besar, Anda dapat menggunakannya sebagai pengaruh untuk menegosiasikan harga yang lebih rendah, mundur, atau bahkan menuntut mereka jika Anda menemukan masalahnya nanti.
- Uji tuntas keuangan – Uji tuntas juga merupakan waktu yang tepat untuk memperkirakan pajak properti, mendapatkan penawaran asuransi rumah, dan melihat berapa biaya sewa yang dapat Anda kenakan (jika HOA Anda mengizinkan penyewa sama sekali).
- Membaca tentang hal-hal HOA – Jika rumah adalah bagian dari asosiasi pemilik rumah, agen daftar akan mengirimkan email kepada Anda tentang pengungkapan HOA selama DD. Di sini, Anda dapat membaca iuran, peraturan, aturan untuk menyewa, dll.
- Menghabiskan waktu di lingkungan – Terakhir, salah satu aspek uji tuntas yang lebih santai dan menyenangkan adalah bersantai di area tersebut. Berjalan-jalan, mencoba restoran lokal, dan habiskan beberapa jam untuk memutuskan, “Dapatkah saya membayangkan diri saya bahagia tinggal di sini?”
Saya dan istri saya benar-benar menarik diri dari kontrak karena meskipun kami sangat menyukai properti itu, lingkungan sekitarnya sangat buruk: tidak ada trotoar, pengemudi berbahaya, dan tidak ada Aldi yang terlihat sejauh bermil-mil. Syukurlah kami telah menyertakan uji tuntas dalam penawaran kami, sehingga kami dapat menjamin tanpa penalti. Tetapi bagaimana jika kita tidak melakukannya?
Apa yang terjadi jika Anda mundur setelah uji tuntas berakhir?
Anda belum tentu terkunci untuk membeli rumah jika Anda mundur setelah uji tuntas berakhir. Namun, Anda benar-benar kehilangan uang Anda. uang yang sungguh-sungguh adalah tumpukan besar uang tunai — biasanya 1% hingga 3% dari harga penawaran — yang Anda masukkan ke dalam rekening escrow segera setelah penjual menerima penawaran Anda.
- Jika Anda akhirnya membeli rumah, sungguh-sungguh diterapkan pada uang muka Anda.
- Jika Anda mundur selama uji tuntas, Anda mendapatkan uang Anda kembali.
- Jika Anda mundur setelah uji tuntas, penjual menyimpan uang Anda yang sungguh-sungguh.
Uang yang sungguh-sungguh ada untuk menunjukkan komitmen Anda kepada penjual. Ini juga membantu Anda dengan mencegah pembeli lain membuat penawaran mau tak mau hanya untuk mengambil rumah dari pasar. Akhirnya, uang yang sungguh-sungguh adalah masalah besar bagi penjual karena sebagian mengkompensasi mereka untuk biaya dan sakit kepala karena harus mendaftarkan kembali rumah mereka untuk dijual. “Saat Anda mendaftarkan kembali sebuah rumah, hari-harinya di pasar (DOM) meningkat dan pembeli dapat melihat bahwa rumah tersebut telah terdaftar kembali, yang menimbulkan pertanyaan dan pada akhirnya dapat memengaruhi penawaran berikutnya,” tulis Joseph Elkourie, REALTOR® dan pendiri The Axis Group. Pada titik ini, ketidakpedulian penjual terhadap uji tuntas mungkin mulai masuk akal — jadi mari selami lebih jauh.
Mengapa penjual menyukai penawaran tanpa uji tuntas?
Saat Anda mengajukan penawaran tanpa kemungkinan uji tuntas, Anda memberi tahu penjual, “baik kami membeli rumah atau Anda menyimpan uang tunai kami yang sungguh-sungguh”. Penjual menyukai ini karena ini menunjukkan komitmen — dan kemungkinan yang jauh lebih rendah bahwa Anda akan menyelamatkan, memaksa mereka untuk mendaftarkan kembali rumah tersebut.
Penjual ketika mereka menemukan nol uji tuntas pada penawaran rumah Anda | Sumber: Tenor.com
Di akhir tahun 2021, istri saya dan saya bahkan meminta beberapa agen listing untuk memberi tahu kami secara langsung: “Kami tidak mempertimbangkan tawaran yang menyertakan kemungkinan uji tuntas.” Termasuk rumah yang kami tempati sekarang.
Dibuat dengan imgflip.com/Fairly Oddparents, dimiliki oleh Nickelodeon
Dan untuk memperjelas, penjual ini tidak serakah; mereka benar-benar membantu kami dengan memberi tahu kami apa yang diperlukan untuk menang. Jadi kapan aman untuk nix due diligence?
Kapan aman untuk menghapus uji tuntas dari penawaran rumah Anda?
Ketika Anda melepaskan uji tuntas Anda, Anda kehilangan hak Anda untuk pergi dengan uang tunai Anda yang sungguh-sungguh. Mulai saat ini, Anda membeli rumah atau meninggalkan 1% di atas meja. Oleh karena itu, meniadakan uji tuntas mirip dengan perjudian; Anda mempertaruhkan uang tunai Anda yang sungguh-sungguh ($ 2.500 – $ 10.000) bahwa Anda tidak akan menemukan masalah serius dengan rumah itu. Ya, menakutkan. Jadi, di pasar penjual di mana uji tuntas nol sangat membantu — kadang-kadang diperlukan — bagaimana Anda dapat mengurangi risiko bahwa Anda akan terjebak dengan “kereta kotoran” (sebagaimana REALTOR® saya dengan penuh kasih menyebutnya)?
- Periksa sebanyak mungkin selama tur – Jika Anda serius tentang sebuah rumah, lakukan sebanyak mungkin kunjungan yang disetujui penjual (tur, open house, dll.) dan mintalah teman REALTOR® atau kontraktor Anda untuk membantu Anda memindai bendera merah: retak, bocor, berjamur , dll.
- Beli rumah baru dari pembangun terkemuka – Jika sesuai dengan anggaran Anda untuk sebuah rumah, pertimbangkan bahwa rumah yang dibangun dalam lima tahun terakhir akan membutuhkan lebih sedikit perbaikan modal daripada rumah yang lebih tua. Pastikan untuk berkonsultasi dengan REALTOR® Anda tentang pembangun mana yang dapat dipercaya; beberapa dikenal benar-benar mengambil jalan pintas dan berhemat pada bahan.
- Jaga agar uang Anda tetap rendah – Jangan terlalu banyak mempertaruhkan anggaran rumah Anda dengan uang tunai — mempertahankannya pada standar 1% sudah cukup untuk membuat penjual senang.
Ringkasan
Due diligence adalah jendela waktu di awal penutupan di mana pembeli rumah dapat mundur dan menyimpan uang mereka dengan sungguh-sungguh. Itu membuatnya menjadi waktu yang cukup menegangkan bagi penjual, itulah sebabnya mereka senang melihat Anda mengurangi — atau lebih baik lagi menghapus — uji tuntas dari penawaran Anda. Ingin membuat penawaran yang paling menarik? Salah satu yang akan membuat penjual mengeluarkan air liur? Coba tawaran tiga nol. Gambar unggulan: Sasun Bughdaryan/Shutterstock.com
