Jika Anda memiliki rumah atau berpikir untuk membelinya, keputusan Gedung Putih baru-baru ini akan berdampak pada hipotek Anda.
Di awal tahun 2017 Presiden Trump mengeluarkan perintah eksekutif yang membalikkan penurunan suku bunga pinjaman hipotek Federal Housing Administration (FHA) untuk pembeli rumah.
Pertama kali, pembeli rumah yang lebih muda umumnya memanfaatkan pinjaman yang didukung FHA, yang dirancang untuk membuat rumah lebih terjangkau.
Langkah Trump tidak mengejutkan. Pemotongan suku bunga FHA Obama dan pengurangan biaya menciptakan kontroversi di kalangan pemberi pinjaman dan konsultan hipotek. Meskipun pemotongan itu dimaksudkan untuk menghemat uang pembeli rumah dan menghasilkan lebih banyak hipotek secara keseluruhan, itu juga akan mengurangi cadangan modal FHA — mungkin menyebabkan pasar perumahan ambruk, menurut kaum konservatif yang mendukung pembalikan tersebut.
Bagaimana keputusan ini akan memengaruhi pemilik rumah dan calon pemilik rumah? Presiden National Association of Realtors memperkirakan sebanyak 850.000 pemilik rumah akan mengalami kenaikan biaya hipotek, dan 40.000 pembeli rumah baru akan terpengaruh oleh biaya penutupan yang lebih tinggi dan suku bunga pinjaman yang kurang menarik. Inilah yang perlu Anda ketahui.
Bagaimana cara kerja pinjaman FHA?
FHA adalah bagian dari Departemen Federal Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD). Ketika FHA didirikan pada tahun 1934, tujuannya adalah untuk menstabilkan ekonomi setelah Depresi Hebat dengan meningkatkan peluang kepemilikan rumah yang terjangkau. FHA akan turun tangan ketika pemberi pinjaman swasta tidak dapat memberikan kredit kepada pembeli rumah.
Pinjaman FHA, yang dibuat oleh pemberi pinjaman swasta dan diasuransikan oleh FHA, membantu calon pemilik menghemat uang muka dan biaya penutupan. Pembeli pertama kali, pembeli berpenghasilan rendah, dan pembeli dengan kredit buruk hingga adil adalah penerima pinjaman FHA utama.
Menurut HUD, pinjaman yang didukung FHA menghasilkan 16,6 persen dari pinjaman untuk rumah keluarga tunggal pada tahun 2016. Pada tahun yang sama, pinjaman tersebut menambahkan hingga 1,26 juta pinjaman pembelian yang didukung FHA dan pembiayaan kembali untuk rumah keluarga tunggal saja.
Daya tarik pinjaman FHA adalah uang muka yang rendah, serendah 3,5 persen untuk beberapa pembeli. Peminjam juga bisa mendapatkan hipotek meskipun skor kreditnya kurang optimal. Nilai kredit rata-rata peminjam FHA pada tahun 2016 adalah 679, dianggap sebagai nilai kredit yang “adil” untuk membeli rumah. Tetapi bahkan peminjam dengan kredit di tahun 500-an dan dengan hutang masa lalu yang dikirim ke koleksi bisa mendapatkan pinjaman FHA. Lembaga pemberi pinjaman lainnya, seperti Fannie Mae dan Freddie Mac, memiliki peraturan kredit yang lebih ketat.
Apa arti penurunan suku bunga FHA Obama bagi pembeli rumah?
Bahkan dengan penghematan uang muka, banyak pemegang pinjaman FHA merasakan dampak pembayaran asuransi hipotek bulanan dan premi tambahan. Pengurangan tarif FHA menghemat satu juta peminjam, rata-rata, $500 setahun.
Biaya dipotong seperempat poin persentase (0,25 poin persentase) dari total jumlah pinjaman. Seorang pemilik rumah dengan pinjaman $190.000, misalnya—rata-rata pinjaman yang didukung FHA untuk tahun 2016 – dapat melihat pembayaran bulanan turun sebesar $40 per bulan. Diskon bulanan itu menambah tabungan hingga $480 per tahun, dan peminjam dengan rumah yang lebih mahal atau pinjaman yang lebih berat akan menghemat lebih banyak lagi.
Pemotongan FHA juga dimaksudkan untuk mendapatkan lebih banyak peminjam agar memenuhi syarat untuk pasar pembelian rumah. Pemberi pinjaman memiliki rasio utang terhadap pendapatan yang ketat dalam hal asuransi pemilik rumah. Dengan premi yang lebih rendah untuk membayar, calon pemilik rumah yang lebih muda dengan pendapatan lebih rendah dan kredit yang kurang mapan dapat memenuhi persyaratan pemberi pinjaman. Pada tahun 2015 FHA melihat sekitar 75.000 peminjam dengan skor kredit di bawah 680 memenuhi syarat untuk hipotek, berkat pinjaman yang didukung FHA.
Hasil yang direncanakan? KPR yang lebih terjangkau untuk pembeli yang lebih luas, dan pasar perumahan yang kuat.
Mengapa Trump membalikkan penurunan suku bunga FHA?
Banyak pejabat administrasi, bahkan sebelum Trump menjabat, khawatir tentang dampak potensial penurunan suku bunga pada dana asuransi hipotek FHA.
FHA diharuskan memiliki rasio cadangan modal — persentase dari total simpanan pelanggan — minimal 2 persen. Rasio tersebut akhirnya mencapai 2,32 persen yang sehat pada tahun 2016, membuat banyak pejabat pemerintah optimis bahwa FHA mampu menurunkan tarif. Yang lain khawatir jika tarif turun terlalu rendah, negara bisa kehilangan uang dan berakhir dengan kehancuran perumahan lainnya.
Pembalikan Trump dari penurunan suku bunga yang direncanakan berarti suku bunga akan tetap tidak berubah dan rasio cadangan modal FHA akan terus meningkat.
Apa arti pembalikan FHA Trump bagi pembeli rumah?
Baik pembeli rumah maupun pemilik rumah yang memiliki pinjaman FHA masih akan berkontribusi pada tingkat awal—0,85 persen dari jumlah hipotek mereka setiap tahun (tingkat tahunan turun menjadi 0,6 persen dengan pemotongan). Biaya yang lebih tinggi dapat membuat pembeli pertama kali keluar dari pasar.
Katakanlah Anda memiliki hipotek $200.000, mendekati rata-rata nasional sebesar $190.000. Anda akan membayar $500 lebih banyak setahun (atau $40 lebih banyak sebulan) dibandingkan dengan pengurangan tarif.
Pemegang hipotek yang sudah membayar tarif yang dikurangi masih akan melihat hipotek mereka naik rata-rata $40 sebulan atau $500 setahun. Mereka yang berada di daerah berbiaya tinggi, seperti kota besar, mungkin membayar lebih.
Jika Anda memiliki rumah atau akan membelinya, rencanakan penganggaran lebih banyak untuk pembayaran hipotek bulanan. Untungnya, $500 setahun biasanya bukan penghematan besar dibandingkan dengan biaya rumah. Pengeluaran Anda akan meningkat, tetapi mungkin tidak banyak.
Namun, Anda akan kesulitan mendapatkan hipotek jika Anda sedang mencari rumah. Tanpa suku bunga yang lebih rendah, Anda memerlukan rasio utang terhadap pendapatan yang lebih baik agar disetujui untuk meminjam. Berencana untuk membayar 0,85 persen awal hipotek Anda setiap tahun jika Anda mendapatkan pinjaman yang didukung FHA.
Administrasi Trump telah mengisyaratkan kemungkinan pembalikan tidak akan permanen, jadi suku bunga pinjaman FHA Obama yang lebih rendah dapat dipulihkan— tetapi jangan mengandalkannya. Pastikan untuk menyimpan banyak uang sebelum mengambil pinjaman hipotek FHA.
Ringkasan
Peningkatan baru dalam pinjaman FHA akan membuat pembeli rumah muda dan tua sama-sama membayar, rata-rata, $500 lebih banyak setahun (atau $40 sebulan) dibandingkan dengan pengurangan selama pemerintahan Obama. Dan mereka yang ingin membeli rumah tetapi memiliki kredit kurang dari bintang kemungkinan akan merasa lebih sulit.
