Dengan semua yang telah dilalui perekonomian beberapa tahun terakhir ini, suku bunga telah melayang di posisi terendah dalam sejarah – tetapi tidak akan bertahan serendah ini selamanya. Federal Reserve (alias The Fed) menggunakan suku bunga untuk mempengaruhi perekonomian ke arah yang positif. Bila sudah waktunya, tarif akan mulai naik kembali.
Itu bagus untuk rekening tabungan Anda karena Anda akhirnya bisa mendapatkan bunga! Tapi bagaimana dengan hipotek? Suku bunga tinggi berarti Anda membayar lebih banyak bunga atas pinjaman rumah Anda (dan siapa yang mau?!).
Jika Anda bertanya-tanya dan khawatir apakah Anda harus membiayai kembali hipotek Anda sekarang, sebelum suku bunga naik kembali, berikut adalah beberapa jawaban untuk membantu Anda memutuskan.
Pembiayaan kembali: mengapa suku bunga penting
Itu suku bunga hipotek Anda menentukan berapa banyak bunga yang akan Anda bayarkan atas pinjaman Anda selain jumlah pokok yang Anda pinjam. Semakin tinggi tingkat bunga, semakin banyak Anda berutang kepada pemberi pinjaman Anda.
Ambil contoh: katakanlah Anda meminjam $300.000 untuk membeli rumah, dan tingkat hipotek Anda adalah 5% untuk pinjaman 30 tahun. Anda akhirnya akan membayar $579.000 selama masa pinjaman!
Tetapi jika Anda memiliki tingkat bunga hanya 3%, total pengeluaran Anda akan menjadi sekitar $455.000 – hampir $125.000 dalam bentuk tabungan. Itu sebabnya tingkat hipotek penting, meskipun perbedaan 2% tampaknya sangat kecil. Itu bisa berarti penghematan ribuan dolar setahun. Tidakkah Anda ingin memiliki ribuan dolar ekstra setahun?
Coba MU30 kalkulator hipotek di bawah ini untuk mengetahui bagaimana angka yang berbeda dapat memengaruhi hasil Anda.
Angka impas
Tapi ada satu hal lagi yang perlu dipertimbangkan dengan refinancing: biaya mengambil pinjaman baru. Seperti yang mungkin Anda ingat dari membeli rumah Anda, ada banyak biaya, ongkos, dan biaya tambahan saat Anda mengambil hipotek. Ini disebut biaya penutupan, dan ini adalah biaya menjalankan bisnis dan menutup pinjaman sebesar itu. Lihatlah beberapa biaya penutupan rata-rata:
- Asuransi kepemilikan — $1.300.
- Biaya pencarian judul — $100.
- Biaya penilaian — $400.
- Biaya pengacara — $2.500.
- Biaya originasi pinjaman – $ 2.000.
- Biaya broker — $2.000.
- Dokumen atau biaya pemrosesan — $100.
- Poin (atau “poin diskon”) — $1.000.
Secara keseluruhan, biaya ini dapat menelan biaya ribuan — dengan mudah 3% atau bahkan 5% dari total biaya rumah Anda.
Meskipun Anda mungkin tidak membayar semua biaya ini lagi saat Anda melakukan pembiayaan kembali, Anda masih akan dikenakan biaya dan beban selain jumlah dan bunga pinjaman.
Anda harus memperhitungkan biaya tambahan ini saat mencari tahu berapa biaya pinjaman baru dan kapan Anda akan “titik impas” – kapan pinjaman baru akan mulai menghemat uang Anda.
Untuk mengetahui angka impas Anda, ambil jumlah biaya penutupan Anda dan bagilah dengan jumlah yang akan Anda hemat per bulan dengan pinjaman baru Anda. Itu adalah jumlah bulan yang diperlukan untuk mencapai titik impas dari apa yang Anda habiskan untuk mengambil pinjaman pembiayaan kembali baru Anda.
Misalnya, Anda berharap memiliki biaya penutupan sebesar $4.500, dan Anda akan menghemat $150 per bulan dengan melakukan refinancing. 4.500 dibagi 150 adalah 30. Jadi, Anda membutuhkan waktu sekitar 2 ½ tahun sampai Anda menutup biaya refi Anda.
Pro & kontra pembiayaan kembali
Ingatlah konsep “titik impas” saat Anda memutuskan apakah sebaiknya membiayai kembali sekarang untuk memanfaatkan suku bunga rendah. Ini akan membantu Anda saat Anda mempertimbangkan pro dan kontra dari refinancing.
Pro
Menemukan refi dengan ketentuan yang bagus akan menghemat uang Anda dalam jangka panjang:
- Anda bisa mendapatkan tingkat bunga yang lebih baik.
- Anda dapat menurunkan pembayaran bulanan Anda.
- Anda dapat mengurangi jumlah bunga yang Anda bayarkan.
- Anda dapat menemukan pinjaman dengan persyaratan yang lebih baik.
- Anda dapat membatalkan PMI (asuransi hipotek pribadi) jika Anda memiliki cukup ekuitas.
- Anda bisa melunasi rumah Anda lebih cepat.
- Anda bisa mengkonsolidasikan utang Anda.
Kontra
Namun, kekurangan refinancing tidak boleh diabaikan, terutama biaya dalam jangka pendek:
- Anda akan membayar biaya penutupan lagi.
- Anda mungkin tidak mampu membayar biaya penutupan sendiri.
- Anda akan “mengatur ulang jam” pada hipotek Anda, memberi Anda pembayaran 30 tahun lagi (kecuali jika Anda memilih pinjaman 15 tahun).
- Anda bisa kehilangan tabungan, atau bahkan kehilangan uang, jika bergerak sebelum titik impas.
- Anda dapat mengurangi kredit Anda dengan “tarikan keras” pada laporan kredit Anda.
Mengapa ini bisa menjadi saat yang tepat untuk membiayai kembali
Situasi pribadi Anda banyak berhubungan dengan memanfaatkan pembiayaan kembali. Jika situasi Anda telah membaik, Anda dapat memiliki alasan yang baik untuk membiayai kembali rumah Anda.
Harganya terlalu bagus untuk dilewatkan
Dengan adanya pandemi COVID-19, tingkat hipotek telah mencapai posisi terendah dalam sejarah – menyentuh hanya 2,65% pada Januari 2021, misalnya. Meskipun tarif telah naik sedikit sejak saat itu, Anda mungkin masih melihat tarif yang jauh lebih rendah daripada yang bisa Anda dapatkan saat membeli rumah.
Kecuali tahun 2018, ketika rata-rata pinjaman rumah mendekati tingkat bunga 5%, tingkat pinjaman rumah pada hipotek 30 tahun rata-rata di bawah 4% selama sekitar 10 tahun. Tetapi tingkat hipotek Anda sendiri bisa lebih tinggi atau lebih rendah dari itu, tergantung pada persyaratan pinjaman yang memenuhi syarat saat Anda membeli rumah.
Aturan praktis yang baik adalah masuk akal untuk membiayai kembali jika tingkat hipotek Anda saat ini setidaknya 1% lebih rendah dari tingkat hipotek baru – 2% lebih baik. Anda masih harus menjalankan beberapa angka, tetapi ini adalah perkiraan untuk memulai.
Untuk mengetahui tarif terbaik di wilayah Anda, lihat tabel di bawah ini:
Skor kredit Anda telah meningkat
Jika Anda telah bekerja keras untuk meningkatkan skor kredit Anda, selamat! Itu benar-benar bisa mulai membuahkan hasil! Skor kredit yang baik sering kali menghasilkan suku bunga yang lebih baik dan persyaratan pinjaman yang lebih baik.
Anda menghasilkan lebih banyak uang
Alasan lain untuk selamat! Jika Anda menghasilkan lebih banyak, Anda mungkin mampu membiayai kembali dari hipotek 30 tahun menjadi hipotek 15 tahun. Pembayaran bulanan Anda mungkin sedikit lebih tinggi, tetapi seluruh rumah akan terbayar setengahnya.
Plus, suku bunga pinjaman 15 tahun biasanya lebih rendah daripada pinjaman 30 tahun.
Anda menghasilkan lebih sedikit uang
Di sisi lain, jika Anda menghasilkan lebih sedikit uang, pembiayaan kembali mungkin dapat membantu.
Refinancing memberi Anda kemampuan untuk berpotensi menurunkan pembayaran hipotek Anda dan memberi Anda lebih banyak ruang dalam anggaran Anda. (PS proses pembiayaan kembali bekerja pada pinjaman mahasiswa juga. Lihat Kredibel, perusahaan pinjaman yang melakukan refinancing. Mereka adalah pilihan yang bagus ketika Anda dalam keadaan darurat dan perlu menilai kembali keuangan Anda).
Anda membutuhkan uang tunai
Apakah keluarga Anda berkembang dan Anda membutuhkan lebih banyak ruang, atau bahwa dapur era Mad-Men tidak memotongnya lagi, pembiayaan kembali memberi Anda cara untuk mendanai perbaikan dan renovasi rumah. Anda mungkin dapat membayar renovasi yang Anda maksudkan hanya dengan uang yang Anda hemat dari refi, atau Anda bahkan mungkin ingin melakukan pembiayaan kembali “cash-out”, yang memberi Anda pinjaman lebih besar yang dapat Anda gunakan untuk membayar perbaikan.
Anda tidak berencana untuk bergerak untuk waktu yang lama
Jika Anda tahu Anda akan berada di rumah Anda selama bertahun-tahun, refinancing dapat membuat hipotek Anda bekerja lebih baik untuk Anda. Anda juga tahu bahwa Anda akan berada di sekitar untuk mengambil keuntungan dari penghematan ketika mereka memulai setelah titik impas Anda.
Anda telah memperoleh banyak ekuitas di rumah Anda
Semoga rumah Anda menghargai nilainya sejak Anda membelinya. Jika sekarang Anda memiliki 20% atau lebih ekuitas di rumah, Anda dapat membiayai kembali untuk memanfaatkan apresiasi itu. Anda dapat menggunakan pembiayaan kembali untuk membatalkan asuransi hipotek pribadi dan mengganti pengeluaran itu setiap bulan, atau Anda dapat melakukan refi tunai untuk membantu menutupi biaya lain, seperti konsolidasi utang.
Mengapa Anda harus menunggu untuk membiayai kembali
Sekarang setelah Anda memiliki gagasan tentang beberapa insentif untuk membiayai kembali, periksa apakah Anda perlu mengerem. Jika hal berikut berlaku, Anda mungkin ingin menunggu untuk membiayai kembali.
Tarif naik kembali
Jika tarif saat ini terlalu dekat dengan apa yang Anda miliki sekarang – katakanlah, dalam waktu kurang dari 1% – mungkin tidak layak untuk membiayai kembali, karena biaya lain yang akan Anda bayarkan untuk mengambil pinjaman baru.
Anda tidak mampu untuk menutup
Anda mungkin benar-benar ingin membayar hipotek yang lebih rendah, tetapi perlu diingat bahwa Anda harus mampu membayar biaya penutupan. Bergantung pada pinjaman Anda, itu mungkin perlu keluar dari kantong. Apakah Anda memiliki ribuan dolar yang dapat Anda gunakan untuk menutup biaya?
Anda jauh ke dalam hipotek Anda
Jika Anda sudah lama berada di rumah, Anda sebenarnya sudah mulai membayar hipotek itu. Menyetel ulang jam dengan mengambil hipotek 30 tahun yang baru mungkin benar-benar membuat Anda mundur dari kemajuan Anda. Bayangkan jika Anda sudah membayar, 2, 5, bahkan 10 tahun atau lebih di rumah Anda – hanya untuk berbalik dan menunda tanggal pembayaran Anda 30 tahun lagi di masa depan. Anda bisa membayar rumah Anda selama lebih dari 30 tahun dalam kasus itu.
Berapa lama tingkat hipotek akan tetap rendah?
Tentu, pinjaman sekarang murah – tetapi apakah akan tetap seperti itu? Jika Anda mencoba mengatur waktu pembiayaan kembali Anda, Anda mungkin ingin berpikir “lebih cepat” daripada “nanti”. Meskipun ahli memprediksi suku bunga akan tetap relatif rendah untuk sementara waktu, ekonomi diperkirakan akan pulih dari pandemi, setidaknya pada tahun 2021, dan ada banyak optimisme untuk pulih.
Ketika vaksin semakin tersedia secara luas, virus tertahan, dan bisnis dibuka kembali sepenuhnya, ekonomi dapat meningkat – dan itu bisa berarti lebih banyak pekerjaan, gaji yang lebih baik, dan suku bunga yang lebih tinggi.
Sementara tingkat hipotek mungkin tetap cukup rendah untuk membuat pembeli bersemangat, mereka mungkin tidak tetap cukup rendah untuk pembiayaan kembali agar masuk akal secara finansial. Salah satu prediksi, dari Mortgage Bankers of America, memperkirakan kenaikan suku bunga rata-rata menjadi 3,6% pada akhir tahun 2021 – tentunya kesepakatan yang bagus untuk pembeli rumah, tetapi mungkin tidak sebagai insentif bagi pemberi pembiayaan kembali. Pada akhir kuartal keempat tahun 2022, MBA memprediksi harga bisa rebound setinggi 4,5%.
Jika Anda dapat menemukan tarif yang jauh lebih rendah sekarang, Anda mungkin lebih baik bertindak sekarang daripada menunggu, ketika tarif bergerak ke posisi sebelumnya sebelum pandemi melanda.
Ringkasan
Jika waktunya tepat untuk situasi Anda, memanfaatkan posisi terendah historis untuk hipotek rumah dapat menghemat ribuan pinjaman rumah Anda. Tapi suku bunga bukan satu-satunya faktor dalam memutuskan apakah itu ide bagus untuk membiayai kembali.
Tidak peduli berapa suku bunga saat ini, Anda harus mempertimbangkan waktu Anda berada di rumah, berapa lama Anda berencana untuk tinggal, biaya penutupan, dan potensi penghematan untuk melihat apakah pembiayaan kembali akan menguntungkan Anda.
Jika matematika bertambah, maka lakukanlah! Nikmati pinjaman rumah baru Anda dan ketenangan pikiran yang akan Anda terima karena mengetahui bahwa Anda mendapat tingkat yang bagus.
Dan jika pembiayaan kembali tidak sesuai untuk Anda, jangan khawatir. Anda masih dapat membayar ekstra untuk pinjaman rumah Anda untuk efek yang sama. Apakah Anda memilih untuk melakukan pembayaran tambahan sepanjang tahun, satu pembayaran sekaligus, atau sedikit tambahan pada pembayaran hipotek bulanan reguler Anda, Anda masih dapat mengurangi hutang dan melunasi rumah Anda lebih cepat!
