Berapa lama Anda berencana untuk tinggal di rumah Anda ketika Anda membelinya? Banyak agen real estat akan memberi tahu Anda bahwa kepemilikan rumah terbayar setelah lima tahun. Tapi gelembung perumahan—naiknya harga yang berakhir pada 2006, diikuti oleh penurunan tajam (lebih dari 50% di beberapa pasar) dan resesi 2007-2008—membuktikan “aturan emas” real estat bahwa nilai rumah hanya akan naik. Banyak pemilik rumah yang membeli rumah mereka dalam 10 tahun terakhir masih berada di bawah air hipotek mereka atau memiliki sedikit ekuitas di dalamnya.
Anda dapat terus bertahan selama dibutuhkan pasar lokal Anda untuk pulih. Tetapi bagaimana jika Anda harus pindah untuk mendapatkan kesempatan kerja atau karena perubahan besar dalam hidup seperti pernikahan atau pertumbuhan keluarga? Mungkin Anda tidak mampu lagi membeli rumah karena kehilangan pekerjaan atau berkurangnya pendapatan.
Dalam kasus seperti itu—ketika Anda perlu atau ingin pindah tetapi pasar tidak berpihak pada Anda—apakah lebih baik menjual rugi atau menyewa rumah sampai pasar pulih?
Tentukan nilai rumah Anda
Nilai rumah Anda saat ini adalah pertimbangan pertama. Sementara situs real estat memberikan perkiraan mereka sendiri, angka-angka ini seringkali tidak akurat. Juga tidak terlalu membantu untuk mencatat harga daftar rumah yang dijual di lingkungan Anda saat ini. Harga yang Anda butuhkan berasal dari properti yang baru dijual. Informasi ini tersedia di situs seperti Zillow dan Trulia. Selain itu, agen real estat yang baik akan menyiapkan a analisis pasar komparatif untuk kamu. Informasi ini mencantumkan properti yang sebanding dalam hal luas persegi, jumlah kamar tidur dan kamar mandi, ukuran lot, dan faktor penting lainnya.
Setelah Anda mendapatkan analisis pasar saat ini, Anda dapat meninjaunya dan mendaftarkan rumah Anda dengan harga di suatu tempat di tengah kisaran, tergantung pada kondisi rumah Anda (rumah yang baru saja direnovasi mungkin bernilai sesuatu yang mendekati kisaran atas; sebuah “fixer-upper” atau yang disebut “granny house” mungkin dijual dengan harga mendekati ujung bawah).
Dengan perkiraan nilai properti Anda yang tepat, inilah waktunya untuk menghitung. Agen penjual Anda harus memberi Anda a perkiraan hasil bersih penjual lembar kerja yang menguraikan perkiraan biaya penutupan serta biaya makelar dan biaya transaksi lainnya. Perhatikan bahwa penjual membayar seluruh komisi 6% untuk kedua agen.
Selain itu, beberapa transaksi real estat memiliki pajak transfer tergantung pada negara tempat Anda menjual. Untuk perkiraan kasar, rencanakan untuk berpisah dengan 6% hingga 10% dari harga jual rumah Anda. Setelah angka-angka ini dikurangi, mengurangkan saldo hipotek saat ini akan memberi Anda jumlah total yang harus dibayar penjual.
Apakah jumlah total karena Anda positif atau negatif, dengan asumsi Anda mendapatkan harga permintaan penuh? Jika negatif, Anda harus membuat perbedaan pada penutupan. Jika positif, itulah jumlah uang yang tersisa. Apakah itu cukup untuk mencapai tujuan Anda berikutnya—seperti uang muka rumah baru atau pelunasan utang? Jika tidak, penjualan mungkin tidak menarik. Selain itu, jika Anda perlu pindah dalam tiga hingga enam bulan ke depan, rumah Anda bisa memakan waktu lebih lama dari ini untuk terjual.
Bisakah kamu menunggu?
Jika menjual bukanlah pilihan yang menarik
Pikirkan untuk menjadi tuan tanah jika Anda tidak dapat menjual rumah Anda dengan mudah karena pertimbangan di atas. Dalam skenario kasus terbaik, sewa Anda harus mencakup pembayaran hipotek dan juga menyisakan uang untuk kemungkinan perbaikan. Minimal, Anda menginginkan sewa bulanan yang mencakup pembayaran hipotek dan pajak.
Tapi mungkin juga harga sewa pasar tidak akan menutupi seluruh pembayaran hipotek Anda, atau penyewa Anda akan ketinggalan uang sewa. Pengeluaran besar (seperti mengganti atap atau tungku) bisa muncul, menempatkan Anda dalam lubang sebelum memulai.
Pertama, tanyakan pada diri Anda apakah Anda mampu menjadi tuan tanah. Pertimbangkan pertanyaan-pertanyaan berikut:
- Apakah Anda dapat membeli atau menyewa rumah baru tanpa menjual properti Anda saat ini terlebih dahulu?
- Berapa harga sewa yang bisa Anda harapkan? Situs-situs seperti realtor.com dan Zillow mengiklankan persewaan dan dapat diurutkan berdasarkan lingkungan terdekat untuk memberi Anda rentang sewa yang potensial.
- Jika Anda memutuskan untuk menyewa rumah Anda melalui manajer properti, mereka akan mengumpulkan 8% sampai 10% dari sewa bulanan.
- Bisakah Anda menanggung biaya dua rumah jika rumah pertama kosong selama dua hingga empat bulan menunggu penyewa yang cocok?
- Apakah Anda memiliki tabungan yang sudah disisihkan untuk biaya perbaikan tak terduga?
- Jika Anda berakhir dengan penyewa yang tidak membayar, berapa lama proses penggusuran berlangsung di kota Anda? Bisakah Anda membawa dua pembayaran perumahan sementara itu?
Selanjutnya, tuliskan harapan jangka panjang Anda untuk properti sewaan Anda. Bahkan jika Anda tidak mendapat untung bulanan dari sewa, rumah Anda masih merupakan aset yang Anda investasikan dengan janji pembayaran pada akhirnya. Namun, apresiasi tahunan sulit diprediksi.
Pasar rumah lokal meningkat atau menurun dalam nilai keseluruhan tidak hanya tergantung pada ekonomi global tetapi juga lingkungan tempat tinggal rumah itu, ekonomi lokal (masing-masing kota dapat memiliki pengangguran atau upah yang jauh lebih tinggi atau lebih rendah daripada kota lain), dan kemampuan calon pembeli untuk mendapatkan pembiayaan.
Putuskan berapa lama Anda bersedia atau mampu mempertahankan properti sewaan, meskipun nilai penjualannya tidak meningkat. Coba perhitungkan biaya perbaikan tahunan tertentu. (Sepuluh hingga 20% dari sewa tahunan adalah perkiraan yang bagus.) Reporter Properti Sewa memberikan ringkasan tentang cara menghitung pengembalian investasi keseluruhan dari properti sewaan jangka panjang.
Akhirnya, perkirakan untuk membayar pajak penghasilan atas jumlah sewa tahunan yang Anda kumpulkan, bahkan jika Anda hanya mencapai titik impas atau kehilangan sedikit setiap bulan. Anda dapat mengurangi biaya hipotek dan biaya lain yang terkait dengan menjadi tuan tanah. Satu pajak terakhir yang harus diperhatikan adalah pajak capital gain, yang akan Anda bayar saat Anda menjual jika Anda tidak tinggal di rumah selama dua dari lima tahun terakhir.
Menyewa dapat membuat Anda melewati pasar yang sulit
Beberapa tahun yang lalu, suami saya menerima pekerjaan baru di Carolina Utara. Kami tinggal di Philadelphia pada saat itu, dan rumah yang kami miliki di sana mengalami penurunan nilai. Menghadapi keharusan membawa uang ke meja jika rumah kami terjual, kami memutuskan untuk menyewanya dan menunggu pasar pulih. Kami menggunakan manajer properti karena kami akan tinggal delapan jam lagi. Sewa bulanan setelah biaya manajer properti memungkinkan kami mencapai titik impas pada pembayaran hipotek.
Menyewa dapat mengubah properti Anda menjadi pilihan yang lebih menarik bagi pembeli
Saat Anda menyewakan rumah keluarga tunggal Anda kepada penyewa, Anda menciptakan peluang penghasilan pasif. Meskipun Anda sendiri mungkin tidak ingin terus menjadi tuan tanah, fakta bahwa Anda memiliki properti yang menghasilkan pendapatan dapat membuatnya lebih menarik bagi calon investor di pasar real estat yang ketat.
Batang atap dapat membantu Anda terhubung dengan pembeli dari seluruh dunia yang tertarik untuk membeli rumah keluarga tunggal yang menghasilkan pendapatan. Dengan itu, Anda memiliki lebih banyak peluang untuk menemukan pembeli yang tepat untuk properti Anda.
Plus, ketika Anda memutuskan untuk bekerja dengan Batang atap, Anda akan menikmati pengalaman penjual yang lebih terjangkau. Alih-alih membayar biaya broker 6% dan menutupi biaya pembaruan kecil, Anda dapat menjual properti apa adanya dengan penyewa di tempat dengan biaya komisi 3%.
Anda dapat menghemat ribuan dengan bekerja dengan Roofstock. Dan Anda tidak akan melewatkan kesempatan untuk menutupi hipotek Anda dengan penyewa sewa hingga penutupan.
Ringkasan
Setelah setahun, kami pindah kembali ke rumah kami setelah masa sewa penyewa berakhir. Sejak itu, kami mendaftarkan kembali rumah tersebut setelah memutuskan untuk pindah; namun, karena belum menerima tawaran yang sesuai, kami memutuskan untuk menyewanya lagi. Setiap kali penyewa kami saat ini memutuskan untuk pergi, kami akan menilai pasar lagi untuk menentukan apakah akan menjual atau menyewakan lagi.
Menjadi tuan tanah jarang menghasilkan kekayaan mendadak. Ini bisa menjadi solusi jangka pendek dan investasi jangka panjang yang bagus, bahkan mendatangkan penghasilan setelah hipotek lunas. Haruskah Anda menyewa rumah Anda atau menjualnya? Lakukan penelitian Anda, pertimbangkan pro dan kontra dari situasi Anda, lalu beri tahu kami di komentar apa yang Anda putuskan untuk dilakukan.
