Ini saat yang tepat untuk menjadi tuan tanah. Sejak 2007, jumlah penyewa secara nasional terus meningkat. Dengan harga rumah yang masih tinggi, orang tidak akan berhenti menyewa dalam waktu dekat. Gabungkan permintaan akan unit sewaan dengan kesempatan untuk memperoleh pendapatan pasif, dan real estat perumahan menjadi investasi yang solid dan menguntungkan.
Tapi tuan tanah tidak hanya duduk dan membiarkan uang masuk. Anda harus melakukan banyak penelitian bahkan sebelum membeli properti. Anda juga akan melakukan pemeliharaan berkelanjutan, mengikuti perkembangan hukum perumahan, dan menyeimbangkan kepuasan penyewa dengan kebutuhan Anda sendiri. Menjadi tuan tanah akan membuat Anda sibuk!
Pro
Untuk penghematan jangka panjang, properti yang dibeli dengan bijak tidak ada duanya. Uang sewa yang Anda terima melengkapi hipotek bulanan Anda, dan mungkin biaya lainnya. Properti sewaan Anda juga secara ideal menghargai nilainya dari waktu ke waktu.
Sebagai pemilik properti, Anda berhak atas tunjangan pajak. Anda dapat mengurangi biaya penyusutan, biaya manajemen properti, dan asuransi, di antara biaya lainnya. (Pastikan untuk menyimpan catatan yang akurat.)
Uang yang Anda hasilkan—dan simpan—dari waktu ke waktu dapat membantu Anda mencapai sasaran keuangan. Hari ke hari, aliran pendapatan juga membantu. Tuan Tanah Holly Johnson, yang memiliki dua properti sewaan keluarga tunggal selama satu dekade, berencana untuk menghemat uang sewa untuk pendidikan perguruan tinggi anak-anaknya dan pensiun dini sendiri.
Kontra
Masalah penyewa adalah tanggung jawab Anda 24/7/365. Apartemen kebanjiran? Mengeluh tetangga? Anda akan mendapatkan panggilan. Anda dapat menyewa seorang manajer properti untuk membantu pekerjaan pemeliharaan, tetapi Anda juga harus berada di atas situasi. Anda membutuhkan kepala yang tenang dan datar. Belum lagi kulit tebal—ketika tiba saatnya untuk mengusir penyewa yang tidak mampu membayar, Anda harus bertindak sebagai pemilik bisnis.
“Kenyataannya: Ini sebenarnya banyak pekerjaan,” kata Johnson tentang properti sewaannya. “Misalnya, kami menghabiskan terlalu banyak akhir pekan untuk mengecat dan membersihkan properti kami di antara penyewa. Kami telah pergi ke dan mengatur pertemuan yang tak terhitung jumlahnya untuk membahas proyek renovasi dan perbaikan. Kami harus berurusan dengan banyak masalah acak seperti pembayaran sewa yang terlambat, tetangga yang bermusuhan, dan hewan peliharaan rahasia.
Dan bahkan ketika penyewa pindah dan Anda memiliki lowongan, Anda tetap harus membayar hipotek. Pada akhirnya, risiko finansial ada di tangan Anda.
Inilah cara membuat investasi bermanfaat.
Langkah langkah
Lakukan perhitungan: Apa yang mampu Anda investasikan?
Rencanakan uang muka minimal 20 persen dari harga pembelian properti sewaan. Pastikan Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman. Mendapatkan hipotek untuk properti sewaan berbeda dengan mengambil pinjaman untuk tempat tinggal utama Anda.
Minimal, Anda harus dapat menutup hipotek bulanan dengan sisa pendapatan sewa. Ingat, Anda harus membayar hipotek meskipun penyewa Anda tidak membayar!
Faktor dalam biaya tahunan dan satu kali, termasuk yang berikut:
- Biaya lowongan yang diproyeksikan (biasanya dihitung 5 hingga 10 persen dari sewa tahunan)
- Utilitas yang dicakup oleh pemilik, seperti air dan gas
- Asuransi properti dan kewajiban
- Pajak real estat
- Biaya perbaikan dari waktu ke waktu
- Layanan profesional (pengacara, akuntan, perusahaan manajemen)
- Kepatuhan terhadap peraturan cat timbal dan asbes
Setelah Anda memutuskan biaya sewa (lihat #5), hitung pengembalian tahunan yang dapat Anda harapkan dari properti Anda (pendapatan bersih dibagi dengan pengeluaran). Ini disebut tingkat kapitalisasi. Anda mungkin ingin berkonsultasi dengan seorang akuntan pada tahap ini.
Pelajari hukumnya: Untuk apa Anda bertanggung jawab?
Penyewa memiliki banyak hak. Setiap pemilik harus mengetahui undang-undang lokal, negara bagian, dan federal yang berkaitan dengan perumahan sewa di daerah tersebut. Meskipun Anda tidak memahami undang-undang tertentu, Anda bertanggung jawab untuk mematuhinya. Di sinilah seorang pengacara dapat berguna untuk setiap peraturan yang tidak Anda mengerti.
Undang-undang federal mencakup undang-undang anti-diskriminasi (yang akan kita bahas secara singkat di #6) dan peraturan kelayakhunian. Anda diminta, misalnya, untuk menjaga agar properti tetap aman dan layak huni dan Anda bertanggung jawab atas segala cedera yang diakibatkannya jika Anda tidak melakukannya.
Undang-undang negara bagian sering menetapkan peraturan pemilik/penyewa: tingkat akses ke gedung, jumlah yang diperlukan untuk uang jaminan, dan lamanya pemberitahuan untuk diberikan kepada penyewa sebelum mereka harus pergi, di antara masalah lain yang akan Anda tangani. Pelajari apa yang Anda dan penyewa berhak harapkan dari satu sama lain.
Lingkungan penelitian: Apa yang akan datang?
Lokasi, lokasi, lokasi! Analisis tren hunian sewa di lingkungan mana pun di mana Anda ingin membeli properti. Teliti apa yang dibayar penyewa di area tersebut. Beberapa layanan online membantu perkiraan sewa untuk lingkungan di seluruh negeri.
Carilah penyewa yang andal dan tingkat kekosongan yang rendah. Pilih area tempat orang ingin tinggal, dan akan terus tinggal dalam waktu dekat. Idealnya, Anda juga harus memilih lingkungan yang sudah Anda kenal.
Ingin kenyamanan maksimal? Berencana untuk tinggal di dekat atau di properti sewaan Anda. Anda dapat dengan mudah check-in, menyelesaikan perbaikan, dan menunjukkan properti tanpa perjalanan yang memakan waktu.
Terkait: Formula Terbukti Yang Kami Gunakan Untuk Membeli Properti Sewa
Temukan properti: Apa yang dapat Anda pertahankan?
Jika Anda baru mengenal real estat, cobalah memulai dengan persewaan satu keluarga. Tempat tinggal keluarga tunggal lebih mudah dibeli dan dirawat, dan kecil kemungkinannya dilengkapi dengan fitur pemeliharaan tinggi. Mereka juga lebih terjangkau di pasar mana pun.
Pilihan bagus lainnya adalah berinvestasi dan tinggal di rumah dengan banyak keluarga. Anda akan berada di dekatnya, dan pembayaran sewa dapat membantu menutupi hipotek. Anda juga akan memiliki tingkat kekosongan yang lebih rendah. Baik investasi keluarga tunggal maupun multikeluarga memiliki kelebihan dan kekurangannya masing-masing – seperti biasa, lakukan riset Anda.
Tetapkan harga: Apa yang dapat Anda bebankan untuk sewa?
Tujuannya adalah untuk mendapatkan angka yang akan menutupi biaya operasional Anda dan memberi Anda laba atas investasi Anda. Untuk biaya operasional, ingatlah untuk memperhitungkan:
- Pajak properti
- Pertanggungan
- Perawatan rutin
- Kemungkinan lowongan
Seorang tuan tanah Arizona, misalnya, menetapkan 5 persen dari pendapatan sewa kotor untuk pemeliharaan dan 5 persen lainnya untuk perbaikan yang menyertai lowongan.
Di sinilah membantu untuk mengetahui harga sewa serupa di area tersebut. Anda ingin menjadi kompetitif, tetapi tidak cukup kompetitif untuk mengusir penyewa. Pertimbangkan penawaran dan permintaan: Anda dapat (secara wajar) menaikkan sewa jika permintaan tinggi, tetapi Anda mungkin perlu menurunkan sewa jika penawaran tinggi.
Temukan penyewa: Siapa yang cocok?
Banyak penyewa terlihat online. Pasang iklan di salah satu dari beberapa situs tempat penyewa mencari daftar dari pemilik properti, atau buat situs Anda sendiri.
Saat Anda mendeskripsikan properti, ringkaslah. Sorot manfaat atau fitur positif. Sertakan foto jika memungkinkan. Penyewa ingin mengetahui jumlah kamar tidur dan kamar mandi, sewa bulanan, uang jaminan, dan biaya tambahan seperti utilitas. Anda juga dapat menyertakan informasi tentang aksesibilitas (lift atau tangga) dan fasilitas lingkungan.
Setelah Anda memiliki calon penyewa yang tertarik, pilihlah penghuni yang dapat dipercaya yang akan bertahan lama. Lowongan mungkin merupakan biaya terbesar yang terkait dengan menjadi tuan tanah. Jika bisa, duduklah untuk wawancara dengan setiap calon penghuni untuk memastikan Anda merasa nyaman satu sama lain.
Jalankan pemeriksaan latar belakang dan pemeriksaan kredit pada setiap calon penyewa. Pemeriksaan latar belakang dapat mencakup laporan kriminal dan laporan penggusuran. Agen penyaringan penyewa dapat membantu—begitu pula layanan seperti USSearch dan LexisNexis.
Saat Anda menyaring penyewa, ketahui peraturan Undang-Undang Hak Sipil dan Undang-Undang Perumahan Adil. Anda dilarang melakukan diskriminasi berdasarkan ras, jenis kelamin, asal negara, status keluarga, agama, atau disabilitas.
Rencanakan hal yang tidak terduga: Bagaimana Anda menangani masalah?
Bahkan jika Anda telah melakukan uji tuntas, berinvestasi di properti sewaan tetap memiliki risiko. Kerusakan properti dan nonpembayaran termasuk di antaranya. Tidak semua penyewa akan mematuhi aturan. Keterampilan komunikasi yang baik adalah yang terpenting, seperti fleksibilitas dan mengetahui kapan harus menarik garis.
Dan bahkan dengan penyewa model, peralatan bisa rusak. Pastikan untuk menganggarkan banyak uang untuk pemeliharaan. Kenali tukang ledeng dan tukang listrik yang baik, dan minta mereka siap sedia.
Banyak tuan tanah menyewa perusahaan manajemen properti untuk melakukan inspeksi rutin dan perbaikan di lapangan. Anda harus menganggarkan biaya ini, tetapi perusahaan manajemen yang baik bisa sangat menghemat waktu.
Cara alternatif untuk berinvestasi
Jika Anda telah membaca hal di atas dan masih bersedia—atau bahkan bersemangat—menjadi tuan tanah, bagus untuk Anda. Jika Anda masih menyukai ide berinvestasi di real estat tetapi berpikir dua kali untuk memilih properti yang tepat dan berurusan dengan penyewa yang membutuhkan, ada beberapa alternatif.
Sebagai contoh, EquityMultiple menghubungkan investor dengan proyek real estate. Anda harus menjadi investor terakreditasi (artinya Anda memenuhi persyaratan penghasilan minimum dan/atau kekayaan bersih) dan, untuk sebagian besar peluang, memiliki setidaknya $5.000 untuk diinvestasikan.
Ringkasan
Berinvestasi dalam real estat bisa menguntungkan, tetapi ini bukanlah permainan cepat kaya yang dijual oleh beberapa buku dan informersial TV; dibutuhkan pengetahuan, modal, dan banyak kerja keras. Investor real estat yang sukses tidak hanya pandai menemukan kesepakatan, mereka juga nyaman bekerja dengan tim makelar, broker hipotek, manajer properti, pengacara, dan lainnya untuk menjalankan apa yang pada dasarnya adalah bisnis paruh waktu.
Pada akhirnya, semakin banyak pekerjaan dan upaya yang Anda lakukan untuk memilih properti yang akan dibeli, menemukan penyewa, dan memperbaiki properti Anda, semakin menguntungkan Anda sebagai investor real estat. Menjadi tuan tanah yang sukses adalah investasi waktu dan uang. Tetapi jika Anda tetap di atas segalanya, kemungkinan besar Anda akan menuai hasil yang besar.
