Poin Hipotek: Cara Kerjanya – White My ID

Di antara banyak istilah yang Anda dengar selama proses hipotek, hanya satu yang merupakan “poin hipotek”.

Pemberi pinjaman sering menyebutkan poin-poin ini, tetapi jarang melakukannya benar-benar menyebutkan apa yang mereka – dan berapa harganya.

Itu setidaknya sebagian karena poin biasanya disertakan dengan total biaya penutupan (alias, semua biaya yang Anda bayarkan sebelum ada yang menyerahkan kunci). Lagi pula, peminjam sering kali lebih mementingkan keuntungan daripada rincian spesifik.

Tapi karena poin biasanya adalah terbesar dari biaya penutupan yang dikenakan, mereka pasti menilai diskusi khusus.

Apa itu poin hipotek?

Sumber: Yurii_Yarema/Shutterstock.com

Poin hipotek, atau poin diskon, adalah biaya yang Anda bayarkan kepada pemberi pinjaman di muka untuk potongan suku bunga.

Secara umum, satu poin berharga sekitar 1% dari jumlah pinjaman hipotek Anda.

Sebagai contoh: jika Anda harus membayar satu poin untuk hipotek $200.000, Anda akan berutang $2.000.

Seiring waktu, poin hipotek dapat menghemat banyak uang untuk pembayaran bunga! Jadi, Anda pasti ingin memperhatikan.

Pertama, penting untuk dipahami bahwa ada dua jenis poin hipotek.

1. Poin originasi (atau biaya originasi)

Saat Anda mendapatkan hipotek, Anda harus membayar “biaya penutupan” kepada pemberi pinjaman atau pihak ketiga lainnya. Biaya penutupan adalah kombinasi dari biaya satu kali yang diperlukan untuk mendapatkan hipotek.

Salah satu dari biaya ini adalah, Anda dapat menebaknya, poin originasi.

Poin originasi (umumnya disebut sebagai biaya originasi) murni biaya yang dikenakan oleh pemberi pinjaman sebagai imbalan untuk memperpanjang pinjaman Anda. Artinya, mereka tidak memberikan manfaat apa pun kepada Anda selain memungkinkan Anda mendapatkan pinjaman.

Biaya originasi biasanya 1% dari jumlah pinjaman. Tetapi pemberi pinjaman mungkin membebankan biaya yang dikurangi dalam lingkungan hipotek yang sangat kompetitif, atau bahkan tanpa biaya sama sekali.

Apa yang Harus Anda Harapkan Saat Menutup Rumah

2. Poin diskon

Poin diskon dibayar di muka dan membantu mengurangi tingkat bunga terhutang pada hipotek Anda.

Jadi, Anda akan membayar sejumlah poin dengan imbalan tingkat bunga yang lebih rendah.

Poin diskon bukanlah biaya wajib, tetapi Anda dapat memilih untuk membayar jika Anda lebih suka tingkat bunga yang lebih rendah dan pembayaran.

Semenarik apa pun aransemen itu terdengar, itu belum tentu slam dunk. Biaya poin diskon, dan beban ekstra yang mungkin Anda tanggung di meja penutupan, mungkin lebih besar daripada keuntungan dari pembayaran bulanan yang lebih rendah.

Apakah poin diskon sebanding dengan biaya di muka?

Jika poin diskon adalah opsi dengan hipotek Anda, dan biasanya demikian, minta perwakilan hipotek Anda untuk memberi Anda skenario pembayaran bulanan Anda tanpa membayar poin diskon, dan kemudian dengan membayar poin diskon pada tingkat yang berbeda (seperti satu poin, dua poin, tiga poin, dll).

Hanya ketika Anda melihat angka-angka dengan hipotek Anda sendiri, Anda dapat membuat keputusan yang jelas.

Contoh penggunaan poin hipotek

Untuk menunjukkan cara kerja poin diskon hipotek, tabel di bawah mencerminkan hipotek suku bunga tetap 30 tahun sebesar $300.000. Kolom kedua menunjukkan hasil tanpa poin diskon yang dibayarkan dan kolom ketiga menunjukkan hipotek yang sama dengan poin diskon yang dibayarkan.

Contoh pada tabel di atas mengasumsikan poin diskon dibayar baik oleh penjual atau dengan pemberian dari anggota keluarga. Tetapi bahkan jika peminjam membayar biaya penutupan dari dana mereka sendiri, penghematan dari poin diskon akan menjadi $19.440 ($28.440, dikurangi $9.000 yang dibayarkan untuk poin diskon).

Tarif Hipotek Terbaik

Siapa yang membayar poin hipotek?

Sumber: fizkes/Shutterstock.com

Poin hipotek – originasi atau diskon – dapat dibayar oleh salah satu dari empat pihak yang berbeda atau kombinasi dari dua pihak atau lebih. Kemungkinan termasuk Anda, sebagai peminjam, penjual properti, pemberi pinjaman, atau dengan hadiah dari anggota keluarga.

1. Anda membayar poin dari dana Anda sendiri

Ini adalah hasil umum di pasar real estat yang kuat dan di antara properti dengan harga lebih tinggi. Penjual jarang membayar biaya penutupan dalam kondisi apa pun. Jika demikian, Anda harus menganggarkan dana tambahan untuk penutupan.

Pemberi pinjaman umumnya akan menerima dana yang berasal dari sumber mana pun, kecuali pinjaman. Misalnya, pemberi pinjaman umumnya tidak mengizinkan Anda mengambil uang muka pada kartu kredit Anda untuk membayar poin.

2. Penjual membayar poin

Praktik ini lebih umum di pasar perumahan yang lebih lambat, dan dengan harga properti yang lebih rendah.

Penjual mungkin menawarkan untuk membayar sebagian, atau semua, biaya penutupan Anda, termasuk poin, untuk membujuk Anda membeli rumah mereka.

Tetapi apa yang dapat dibayar penjual berbeda berdasarkan jenis pinjaman yang Anda miliki.

Namun, Anda harus menyadari bahwa meskipun penjual mungkin bersedia membayar poin originasi 1%, mereka mungkin sangat enggan membayar poin diskon. Itu karena poin diskon lebih tentang memberi Anda tingkat bunga dan pembayaran yang lebih rendah daripada memfasilitasi penjualan properti secara langsung.

Juga, terkadang penjual properti adalah pembangun. Sebagai penjual, pembangun dapat menutupi biaya penutupan pembeli dalam batas yang sama seperti yang tercantum di atas.

3. Poin yang dibayarkan pemberi pinjaman

Ini sebenarnya sedikit keliru karena pemberi pinjaman tidak benar-benar membayar poin untuk peminjam. Sebaliknya, mereka menggunakan apa yang dikenal sebagai premium harga.

Pemberi pinjaman meningkatkan tingkat bunga sebagai imbalan untuk membayar sebagian dari semua biaya penutupan. (Di situlah kata “premium” masuk ke dalam gambar).

Katakanlah Anda mengambil hipotek 30 tahun seharga $200.000 dengan biaya penutupan $4.000, yang juga termasuk biaya originasi 1%.

Untuk menghilangkan biaya penutupan sepenuhnya, pemberi pinjaman perlu menaikkan suku bunga pinjaman dari, katakanlah, 2,250%, hingga 2,750%. Itu adalah kenaikan tarif yang tajam sebesar 0,500%, dan kami bahkan belum memasukkan poin diskon.

Meskipun ini adalah pengaturan yang cukup umum untuk menutup biaya penutupan, termasuk titik originasi 1%, tidak masuk akal jika menyangkut poin diskon. Itu karena harga premium meningkatkan tingkat bunga yang dirancang untuk menurunkan poin diskon. Yang satu membatalkan yang lain, dan tidak ada manfaat bagi peminjam.

4. Hadiah dari anggota keluarga

Untuk peminjam yang kekurangan uang tunai di luar uang muka, dan di mana penjual tidak mau membayar biaya penutupan, biaya tersebut malah dapat dibayar oleh hadiah dari seorang anggota keluarga.

Bahkan, anggota keluarga dapat memberikan hadiah khusus untuk menutup poin diskon untuk menurunkan suku bunga pinjaman. Ini dapat dilakukan bahkan jika penjual membayar biaya penutupan lainnya, atau jika pemberi pinjaman menggunakan harga premium.

Jika hadiah dari anggota keluarga digunakan, pemberi pinjaman akan meminta anggota keluarga untuk menandatangani surat hadiah yang menyebutkan jumlah hadiah, sumber dana, dan kapan akan dibayarkan.

Kemungkinan juga mereka ingin memverifikasi sumber dana, dengan salinan laporan mutasi bank atau verifikasi rekening langsung dari bank itu sendiri.

“Masa pemulihan” pembayaran poin hipotek

Dalam contoh di atas, kami menentukannya dengan membayar $9.000 dalam poin di muka pada hipotek Anda, Anda dapat menabung setidaknya $19.440 selama umur pinjaman (dan sebanyak $28.440 jika poin diskon dibayarkan oleh penjual atau hadiah dari anggota keluarga).

Kedengarannya seperti kesepakatan yang cukup bagus di permukaan.

Tapi berapa tahun yang dibutuhkan untuk benar-benar muncul? Dengan kata lain, berapa lama waktu yang Anda butuhkan untuk memulihkan biaya poin diskon yang dibayarkan pada hipotek?

Inilah yang dikenal sebagai periode pemulihan pada poin diskon. Ini berlaku apakah Anda membeli rumah atau membiayai kembali pinjaman yang ada.

Akankah Saya Menghemat Uang Dengan Membiayai Kembali Hipotek Saya?

Cara menghitung periode pemulihan Anda

Untuk menghitungnya, ambil jumlah yang akan Anda bayarkan dalam poin diskon hipotek dan bagilah dengan tabungan bulanan yang dihasilkan.

Jika poin diskon biaya $9.000dan Anda akan menghemat $79 per bulan, perhitungan pemulihan akan terlihat seperti ini:

$9.000 / $79 per bulan = 114 bulan

Itu berarti akan memakan waktu 9.5 tahun bagi Anda untuk memulihkan $9.000 Anda membayar di muka. Hanya setelah 9.5 tahun akankah pembayaran ekstra Anda mulai menghemat uang Anda.

Untuk siapa poin diskon terbaik?

Sumber: inxti/Shutterstock.com

Sayangnya, tidak ada jawaban yang mudah untuk pertanyaan tentang poin diskon. Mereka akan bekerja untuk beberapa, tetapi tidak untuk yang lain. Itu semua akan tergantung pada spesifikasi pinjaman yang Anda ambil, dan keadaan pribadi Anda.

Mereka yang tidak berencana memiliki rumah lebih lama dari masa pemulihan

Kesimpulan dari contoh di atas adalah bahwa jika Anda berharap untuk tinggal di rumah kurang dari 9,5 tahun, membayar poin diskon untuk menurunkan tarif tidak masuk akal secara finansial.

Setidaknya begitulah jika Anda harus membayar sendiri poin diskonnya. Jika mereka akan dibayar oleh penjual atau oleh hadiah dari anggota keluarga, mengambil diskon pasti layak dilakukan.

Jika tidak, masuk akal jika Anda berharap berada di rumah lebih lama dari masa pemulihan.

Kelemahan dari membayar poin hipotek

Membayar poin diskon hipotek bukanlah penggunaan terbaik dari uang Anda.

Berikut beberapa alasannya:

• Anda mungkin tidak memiliki hipotek selama 11,5 tahun. Kebanyakan orang membiayai kembali hipotek mereka atau pindah ke rumah baru dalam jangka waktu tersebut. Jika Anda melakukan salah satunya sebelum mencapai tanda 11,5 tahun, Anda akan kehilangan uang dengan membayar poin diskon.
• Jika uang akan ketat saat Anda membeli rumah. Membayar poin diskon mungkin merupakan pemborosan yang tidak perlu (kecuali tentu saja, penjual akan membayar poin tersebut).
• Jika penjual membayar poin diskon tetapi bersikeras agar harga jual akhir disesuaikan ke atas untuk mengkompensasi biaya poin, Anda akan memperdagangkan harga jual yang lebih tinggi dan hipotek dengan tingkat bunga yang lebih rendah. Jangan tertipu oleh tawaran ini — ini tawaran yang buruk untuk Anda.
• Membayar poin diskon dari kantong Anda sendiri dapat meninggalkan Anda dengan lebih sedikit uang tunai setelah penutupan – uang tunai yang mungkin Anda perlukan saat Anda bersiap untuk pindah ke rumah baru Anda.

Apakah poin hipotek dapat dikurangkan dari pajak?

Sumber: Studio Afrika/Shutterstock.com

Mari kita selesaikan bagian yang mudah dari pertanyaan ini terlebih dahulu: poin originasi tidak dapat dikurangkan dari pajak.

Namun, karena mereka benar-benar mewakili bunga dibayar di muka, poin diskon dapat dikurangkan dari pajak.

Mereka dapat dikurangkan pada tahun yang diambil, tetapi IRS memiliki daftar sembilan syarat yang sebagian besar menghilangkan opsi itu. Penyebab utamanya adalah bahwa poin diskon harus menjadi biaya tipikal di area pasar Anda. Itu hampir pasti tidak benar, karena itu adalah biaya opsional yang dibayarkan atas kebijaksanaan peminjam.

Dalam kebanyakan kasus, poin diskon akan dikurangkan selama masa pinjaman. Itu karena manfaat yang mereka berikan berlaku untuk seluruh jangka waktu pinjaman.

Berapa poin diskon saya yang dapat dikurangkan dari pajak?

Anda tidak perlu menghitung berapa poin diskon yang dibayarkan akan dapat dikurangkan dari pajak – pemberi pinjaman akan melakukannya untuk Anda.

Setiap tahun Anda akan menerima Formulir IRS 1098 dari pemberi pinjaman. Ini akan melaporkan bunga yang Anda bayarkan atas pinjaman selama tahun ini. Bunga poin diskon yang dikreditkan ke tahun itu akan muncul di Kotak 6 formulir.

Apakah ada batasan pengurangan pajak untuk poin diskon?

Namun, ada batasan penting untuk pengurangan pajak dari poin diskon, dan bunga hipotek secara umum.

Kombinasi suku bunga rendah dan potongan standar yang lebih tinggi telah mengurangi jumlah wajib pajak yang memenuhi syarat untuk memerinci potongan mereka.

Oleh karena itu, dan karena poin diskon diamortisasi selama masa pinjaman, poin diskon tidak boleh dilihat sebagai strategi pengurangan pajak yang layak.

Ringkasan

Bagi kebanyakan orang, dalam kebanyakan situasi pembelian rumah, membayar poin hipotek adalah bukan bernilai uang.

Kecuali jika penjual menutupi poin hipotek, umumnya ada baiknya meninggalkan penawaran diskon itu sendiri.