“Jual rumah Anda hanya dengan komisi 1,5%!” membaca papan reklame yang menarik perhatian saya baru-baru ini saat saya berkendara di jalan bebas hambatan.
Sebagai Pialang Real Estat dengan keluarga yang harus dinafkahi, pikiran pertama saya adalah jika saya menghasilkan uang sekecil itu di setiap transaksi, saya tidak akan bisa menyediakan makanan di atas meja. Pikiran kedua saya adalah: “Bagaimana dengan sisi pembeli? Apakah mereka tidak mendapatkan uang untuk semua usaha mereka? Ini tidak bisa menjadi keseluruhan cerita.” Jadi saya memutuskan untuk menyelidiki.
Pialang real estat diskon menjanjikan komisi lebih rendah daripada agen penjual layanan penuh. Dan ketika pasar real estat mulai berpihak pada penjual (seperti yang terjadi saat ini), broker diskon ini tumbuh seperti rumput liar.
Apakah Anda memilih broker real estat diskon atau broker tradisional, Anda harus memahami apa yang disediakan masing-masing dan bagaimana kompensasinya.
Memahami pembagian komisi
Dalam model pialang real estat tradisional, penjual membayar pialang daftar persentase dari harga jual rumah (biasanya 6 persen, meskipun bisa dinegosiasikan). Pialang daftar itu biasanya berpisah dengan agen daftar dan juga menawarkan kompensasi pialang yang bekerja sama hingga setengah dari total komisi kepada pialang pembeli, yang kemudian membaginya dengan agen pembeli.
Dengan kata lain, 6 persen dari harga pembelian dapat digunakan untuk membayar komisi sebanyak empat orang, ditambah petugas layanan seperti koordinator transaksi jika agen menggunakannya. Namun, bagi penjual mana pun, 6 persen itu banyak dan — dalam banyak kasus — dapat membuat perbedaan antara mencapai titik impas di rumah Anda atau mampu melunasi hipotek pada penutupan. Dalam kasus ini, broker diskon bisa sangat menggoda.
Pialang diskon dengan daftar biaya tetap
Pialang diskon memiliki beberapa opsi berbeda bagi mereka yang ingin menjual rumah mereka. Yang pertama adalah daftar biaya tetap. Dengan metode ini, broker mencantumkan rumah Anda di Multiple Listing Service (MLS) dengan biaya tetap (seperti $2.000). Perlu diingat Anda tetap harus membayar biaya perantara pembeli, yang umumnya berkisar antara 2,5 dan 3 persen.
Pialang diskon kemudian akan menghabiskan beberapa jam untuk mengambil gambar dan memasukkan detail ke MLS. Dari sana, Anda sendirian. Langkah pertama adalah memasarkan properti. Agen di broker tradisional tidak begitu saja mengakhiri upaya pemasaran mereka saat mereka menempatkan properti di MLS. Misalnya, saat saya mengambil daftar baru, saya juga mensindikasikannya ke Zillow, Trulia, Craigslist, Pinterest, Twitter, Facebook, dan lainnya.
Selain itu, saya memasang tanda tangan saya di properti dan mencetak selebaran untuk diambil pembeli saat mereka lewat. Saya juga menelepon atau mengirim email kepada klien lama saya, klien saat ini, dan lingkup pengaruh. Terkadang kontak ini membuat perbedaan besar dalam menjual rumah dengan cepat. Upaya ini memakan waktu dan uang — dan Anda harus mengelola semuanya jika Anda membayar untuk daftar biaya tetap. Selain itu, Anda harus menangani menunjukkan waktu, pertanyaan pembeli, penawaran, penawaran balasan, pengungkapan, inspeksi rumah, inspeksi rayap, dokumen escrow, dokumentasi HOA dan biaya transfer, paket Natural Hazard Disclosure dan banyak lagi. Tapi tunggu, Anda tidak tahu 100+ halaman pengungkapan wajib mana yang dibutuhkan negara bagian Anda atau di mana mendapatkannya? Anda bukan anggota asosiasi Realtors yang menyediakannya? Sepertinya Anda perlu beralih ke opsi kedua, persentase komisi diskon.
Pialang diskon dengan persentase komisi
Dengan daftar persentase komisi diskon, seperti iklan yang saya lihat tergantung di atas jalan bebas hambatan menyatakan, Anda benar-benar dapat mendaftarkan rumah Anda dengan komisi serendah 1,5 atau 2 persen. Cetakan kecilnya: Itu HANYA untuk BROKERAGE PENDAFTARAN. Anda masih harus membayar broker pembeli. Jadi, iklan yang lebih jujur akan menyatakan sesuatu seperti “Jual rumah Anda dengan harga 4 persen, bukan 6”. Tidak begitu banyak perbedaan. Tapi saya mengerti bahwa setiap dolar berarti. Jadi mari kita selidiki lebih lanjut.
Jika broker daftar mendaftarkan rumah Anda untuk 1,5 persen, pertimbangkan fakta bahwa mereka mungkin tidak mau berusaha keras untuk menemukan pembeli dengan penawaran tertinggi dan terbaik sebagai agen yang menghasilkan 3 persen dari harga pembelian. Jika broker diskon hanya menghasilkan setengahnya, mereka harus menjual rumah dua kali lebih banyak untuk mengimbangi broker model tradisional.
Mereka beroperasi seperti restoran cepat saji, tidak menghasilkan banyak uang dari satu penjualan tertentu, tetapi mengeluarkan escrow seperti hot dog di taman bola. Oleh karena itu, jumlah usaha dan pegangan tangan selama proses dapat dikurangi. Menurut pendapat saya, Anda sering mendapatkan apa yang Anda bayar. Namun, Anda mungkin merasa nyaman dengan itu jika Anda memiliki latar belakang di industri ini, senang memasarkan properti Anda sendiri dan merasa seperti Anda tahu apa yang Anda lakukan menjual rumah Anda sendiri, tetapi Anda tidak memiliki akses ke MLS.
Mengikuti garis ‘penjualan singkat’
Saat pasar memanas, banyak orang yang sebelumnya jungkir balik di hipotek mereka mendapati diri mereka hanya memiliki ekuitas yang hampir tidak cukup untuk dijual. Hal ini membuat gagasan broker komisi yang dikurangi begitu menarik, karena komisi real estat biasanya merupakan persentase terbesar dari biaya penjualan. Mintalah agen untuk perbandingan yang baru saja dijual dan lembar bersih penjual berdasarkan hutang Anda pada properti itu. Dengan begitu Anda dapat menentukan titik impas Anda.
Jika Anda masih berada di bawah air dan dalam wilayah penjualan pendek, pergi ke pialang diskon tidak sepadan, karena pemberi pinjaman, bukan penjual, yang membayar komisi pialang dalam penjualan singkat.
Apakah ada pilihan lain?
Sebelum Anda mendaftarkan properti Anda untuk dijual, saya sarankan untuk mewawancarai beberapa agen (bukan hanya mereka yang bekerja di broker diskon). Jika Anda benar-benar menyukai agen yang bekerja di broker tradisional tetapi tidak yakin Anda memiliki ekuitas yang cukup untuk membayar komisi standar, cobalah bernegosiasi. Ingatlah bahwa komisi real estat selalu dapat dinegosiasikan. Jika Anda berencana menjual dan kemudian membeli rumah baru, cari tahu apakah agen tersebut akan mengurangi komisi penjualan rumah pertama jika Anda juga membeli rumah baru bersamanya. Meskipun mereka sangat berbeda, tidak ada satu jawaban yang benar atau satu jenis broker yang cocok untuk semua orang.
Apa pengalaman Anda dengan broker diskon? Apakah Anda memiliki sambutan hangat atau cerita horor? Atau apakah Anda bisa mendapatkan kesepakatan yang bagus dengan agen lingkungan Anda?
