Seberapa sulit mendapatkan pinjaman FHA untuk sebuah kondominium? Entah itu sangat mudah—atau, itu sangat sulit.
Inilah alasannya…
Kondominium HARUS dalam proyek yang disetujui—dan daftar persetujuannya pendek!
Jika Anda tertarik untuk membeli kondominium, Anda mungkin menemukan bahwa kemampuan Anda untuk mendapatkan pinjaman FHA sangat terbatas. Agar FHA dapat memberikan pinjaman dalam proyek kondominium, proyek itu sendiri harus disetujui terlebih dahulu oleh FHA. Sayangnya, hanya sejumlah kecil proyek kondominium di area pasar tertentu yang muncul di daftar kondominium yang disetujui FHA.
Alasan terbatasnya jumlah persetujuan adalah karena proses persetujuan itu sendiri rumit, memakan waktu, dan seringkali mahal. Oleh karena itu, sebagian besar kondominium melewati persetujuan FHA, memaksa pembeli untuk menggunakan pinjaman konvensional saja.
Pinjaman konvensional merupakan bagian terbesar dari hipotek di kondominium. Hal ini karena tidak ada proses persetujuan formal dari sebuah kondominium untuk tujuan pinjaman konvensional. Pemberi pinjaman individu hanya perlu menyatakan bahwa proyek tersebut memenuhi standar industri tertentu, dan mereka kemudian dapat memberikan pinjaman dalam proyek tersebut.
Kecuali sebuah kondominium telah disetujui secara khusus oleh FHA, Anda tidak akan bisa mendapatkan pinjaman FHA untuk sebuah unit dalam proyek tersebut.
Terkait: Pembiayaan kondominium berbeda; inilah alasannya
Apa yang dibutuhkan FHA untuk menyetujui proyek kondominium
FHA memiliki sejumlah besar persyaratan yang sangat spesifik yang harus dipenuhi untuk menyetujui proyek kondominium untuk keperluan pinjaman.
Ini adalah proses yang rumit — Anda dapat membaca artikel resmi FHA tentang persyaratan kondominium di sini — tetapi inilah dasar-dasarnya:
Harus memiliki perlindungan asuransi yang memadai
Kondominium adalah badan hukum yang memiliki properti bersama dalam suatu proyek, serta struktur fisik aktual yang berisi unit rumah. “Pemilik” dari satu unit kondominium hanya memiliki bagian dalam unit, dari dinding bagian dalam. Asosiasi kondominium memiliki segalanya. Dengan demikian, asosiasi kondominium harus memiliki asuransi yang memadai untuk menutupi bahaya umum.
Ini termasuk asuransi bahaya, yang mencakup kerusakan pada bagian luar bangunan (pemilik unit kondominium harus memiliki asuransi isi untuk melindungi harta benda pribadi). Itu juga harus menjaga asuransi pertanggungjawaban, jika ada kecelakaan yang terjadi pada properti dan mengakibatkan tuntutan hukum atau klaim lainnya.
Jika proyek kondominium berlokasi di zona bahaya banjir, asosiasi juga diwajibkan untuk memelihara asuransi banjir yang memadai.
FHA akan meninjau polis asuransi induk kondominium untuk menentukan luas dan kecukupan pertanggungan.
Penggunaan komersial terbatas
Setiap proyek kondominium yang disetujui oleh FHA harus terutama bersifat perumahan. Dengan demikian, setiap penggunaan komersial—termasuk ritel atau ruang kantor—dibatasi tidak lebih dari 25% dari total luas lantai proyek.
Pembatasan kepemilikan individu
Tidak lebih dari 10% dari total unit di setiap proyek kondominium dapat dimiliki oleh satu investor. Pembatasan ini juga berlaku untuk pembangun dan pengembang, yang dapat menyewakan unit yang tidak terjual. FHA ingin sebagian besar unit ditempati oleh pemilik, dan akan mencermati faktor-faktor yang akan membuatnya sebaliknya.
Proyek harus selesai secara substansial
Artinya, struktur area umum, serta unit rumah itu sendiri, harus lengkap. Akan ada pengecualian untuk pekerjaan kecil yang belum selesai, seperti pertamanan. Pembatasan ini sendiri merupakan alasan utama mengapa lebih banyak kondominium yang tidak disetujui FHA. Meskipun pembangun atau pengembang mungkin memiliki insentif yang kuat untuk mendapatkan persetujuan FHA, mereka dicegah melakukannya pada tahap awal pengembangan—ketika persetujuan itu akan sangat menguntungkan—karena fakta bahwa proyek tersebut belum selesai.
Pembatasan Kovenan / Anggaran Rumah Tangga
FHA akan meninjau anggaran rumah tangga dan perjanjian kondominium. Mereka ingin tahu bahwa dokumen tersebut tidak mengandung bahasa yang akan memberikan asosiasi “hak penolakan pertama” dengan cara apa pun yang melanggar Undang-Undang Perumahan Adil. Mereka juga ingin memastikan bahwa hal itu tidak mengganggu hak penerima hipotek untuk menyita sebuah unit.
Larangan “kondotel”
Sebuah “condolel” adalah proyek kondominium yang juga berfungsi sebagai properti tipe resor. Pembeli dapat membeli unit sebagai tempat tinggal utama, tetapi ada juga fasilitas—serta kemampuan manajemen di tempat—yang dapat disewakan untuk jangka pendek kepada wisatawan. FHA melarang jenis proyek ini.
Lokasi proyek
Proyek harus terletak pada jarak yang masuk akal dari jalan yang dilalui dengan baik, jalur kereta api yang aktif, bandara, atau lapangan terbang militer. Itu juga tidak boleh berada di dekat tempat pembuangan atau tempat pembuangan sampah atau dibangun di lokasi yang memiliki tanah yang tidak stabil.
Hunian pemilik
Setidaknya 50% dari unit dalam proyek harus ditempati oleh pemilik, atau dijual kepada pemilik yang berniat untuk menempati unit tersebut.
Pembayaran iuran asosiasi pemilik rumah
Tidak lebih dari 15% unit dapat tertinggal dari iuran asosiasi pemilik rumah mereka. Hal ini berkaitan dengan integritas keuangan asosiasi dan kemampuannya untuk mempertahankan pertanggungan asuransi dan pemeliharaan yang memadai.
Cadangan modal
Karena asosiasi kondominium memiliki semua struktur fisik, termasuk jalan dan trotoar, harus ada cadangan yang memadai untuk penggantian semua struktur pada akhirnya. Peninjauan situasi cadangan harus tidak lebih dari 12 bulan.
Ini hanyalah ringkasan dari persyaratan umum untuk persetujuan proyek kondominium FHA. Jika Anda ingin meneliti topik ini secara lebih rinci, Anda dapat meninjau Surat Hipotek FHA 2009-09.
Pilihan Anda jika proyek kondominium tidak disetujui FHA
Jadi apa yang dapat Anda lakukan jika menemukan unit yang sempurna di kondominium yang belum disetujui FHA? Ada dua opsi:
Gunakan pinjaman konvensional
Seperti disebutkan di atas, pinjaman konvensional dapat dilakukan dalam proyek kondominium selama pemberi pinjaman dapat menyatakan bahwa proyek tersebut memenuhi standar industri dasar untuk keperluan pinjaman. Itu akan memberi Anda pilihan proyek kondominium yang jauh lebih banyak daripada yang akan Anda temukan di daftar proyek yang disetujui FHA.
Minta asosiasi kondominium atau pemberi pinjaman Anda untuk mendapatkan persetujuan FHA
Meski tidak ada salahnya untuk bertanya, ide ini kemungkinan besar akan ditolak dengan cepat. Dibutuhkan banyak sekali dokumentasi, dan peninjauan berminggu-minggu oleh FHA, agar sebuah proyek disetujui. Dan kemungkinan besar, akan ada banyak permintaan untuk dokumentasi tambahan di sepanjang jalan. Sebagian besar asosiasi kondominium dan pemberi pinjaman memiliki sedikit waktu atau anggaran untuk mendapatkan persetujuan proyek untuk satu pinjaman. Sangat mungkin juga bahwa proyek tersebut telah diajukan untuk disetujui oleh FHA, tetapi ditolak.
Jadi sementara seluruh topik persetujuan kondominium FHA rumit, pilihan Anda sebenarnya sangat sederhana: Baik membeli unit dalam proyek kondominium yang disetujui FHA, atau menggunakan pembiayaan konvensional.
Terkait: Jadi, Anda ingin membeli kondominium? Lima pertanyaan untuk ditanyakan sebelum membeli
