Sebagai Realtor, izinkan saya memberi tahu Anda: orang Amerika cinta Buka rumah. Bahkan saat mereka tidak sedang berbelanja rumah. Mereka suka mampir, mengunyah kue gratis, dan membayangkan bagaimana rasanya tinggal di rumah yang kemungkinan besar tidak mampu mereka beli.
Bisakah Anda bayangkan betapa sedikit pemilik rumah jika setiap orang harus membayar uang muka 20 persen? Tahukah Anda bahwa dulunya adalah kenyataan sebelum tahun 1930-an?
Meskipun regulator telah menindak beberapa praktik pinjaman longgar yang populer 10 tahun lalu, masih mungkin mendapatkan pembiayaan untuk membeli rumah dengan kurang dari 20 persen yang dibutuhkan untuk hipotek konvensional.
Program pinjaman FHA, misalnya, hanya membutuhkan uang muka 3,5 persen dan dapat membuat pembeli rumah disetujui dengan sedikit atau tanpa riwayat kredit. Berkat persyaratan kredit yang lunak, program FHA masih terbuka untuk sebagian besar peminjam – tetapi lebih sedikit yang memanfaatkannya karena biaya telah naik secara substansial selama beberapa tahun terakhir.
Apakah Anda berpikir untuk membeli rumah pertama Anda atau pindah, inilah yang perlu diketahui tentang program pinjaman FHA hari ini dan apakah itu sepadan dengan biayanya.
Sejarah pinjaman FHA
Administrasi Perumahan Federal (FHA) diciptakan oleh Franklin Delano Roosevelt pada tahun 1934. Salah satu tujuan FHA adalah untuk merangsang ekonomi dengan memungkinkan keluarga membeli rumah dengan uang muka yang lebih kecil.
Sampai saat ini, pinjaman tetap 30 tahun masih jarang. Sebaliknya, pinjaman yang membutuhkan uang muka yang besar dan dengan pembayaran balon yang berisiko adalah hal biasa. Selama 80 tahun terakhir, FHA telah menciptakan dorongan besar baik untuk pasar perumahan maupun ekonomi secara umum dengan memungkinkan kepemilikan rumah menjadi lebih terjangkau. Pada saat yang sama, pinjaman tradisional telah berevolusi untuk menawarkan hipotek dengan suku bunga tetap 15 dan 30 tahun yang sebagian besar dari kita kenal.
Akibatnya, tingkat kepemilikan rumah di Amerika Serikat meningkat dari 48 persen pada tahun 1930 menjadi 65 persen pada tahun 2013, menurut Biro Sensus AS. Tingkat kepemilikan rumah memuncak pada tahun 2005 sebesar 69 persen.
FHA bukanlah pemberi pinjaman!
Ini adalah kesalahpahaman umum. FHA adalah perusahaan asuransi, bukan pemberi pinjaman. FHA mengasuransikan pemberi pinjaman ketika mereka memberikan pinjaman yang sesuai dengan persyaratan FHA.
Anda masih mengajukan hipotek melalui bank lokal Anda, perusahaan hipotek online, atau broker hipotek independen.
Siapa pun dapat mengajukan pinjaman FHA
Anda tidak harus menjadi pembeli pertama kali untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman FHA, dan tidak ada batasan pendapatan untuk menggunakan program FHA (dengan kata lain, Anda tidak dapat memperoleh terlalu banyak uang untuk mengajukan pinjaman FHA).
Agar memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman, Anda harus mendapatkan penghasilan yang cukup sehingga tidak lebih dari 31 persen pendapatan sebelum pajak Anda digunakan untuk biaya hipotek dan tidak lebih dari 45 persen pendapatan sebelum pajak Anda digunakan untuk hipotek gabungan dan pembayaran utang lainnya. . (Rasio aktual yang digunakan untuk memenuhi syarat dapat berbeda menurut pemberi pinjaman.) Gunakan kalkulator keterjangkauan rumah kami untuk melihat di mana posisi Anda.
Namun, pinjaman FHA hanya untuk tempat tinggal utama, jadi Anda tidak dapat menggunakan program ini untuk membeli properti sewaan kedua. Namun demikian, pinjaman FHA tersedia untuk unit multi-keluarga dan pembangunan rumah baru.
Persyaratan skor kredit pinjaman FHA
Pinjaman FHA dirancang untuk membantu orang memiliki rumah, sehingga persyaratan skor kredit pinjaman FHA ringan.
Skor kredit minimum dan riwayat kredit yang diperlukan untuk mendapatkan pinjaman FHA dengan uang muka rendah 3,5 persen adalah sekitar skor 580 FICO. Yang mengatakan, banyak pemberi pinjaman menetapkan persyaratan mereka sendiri lebih tinggi — sekitar 640. Jika skor Anda lebih rendah dari 580 (dan sangat mungkin, lebih rendah dari 640), Anda mungkin perlu menurunkan setidaknya 10 persen. (Pelajari cara memeriksa skor dan laporan kredit Anda.)
Selain memenuhi persyaratan skor kredit pinjaman FHA, Anda juga harus memiliki setidaknya dua jalur kredit pada laporan kredit Anda. Untuk pelamar tanpa setidaknya dua jalur kredit, metode kualifikasi pengganti mungkin tersedia.
Anehnya, memiliki riwayat kebangkrutan atau penyitaan dalam beberapa tahun terakhir tidak serta merta mendiskualifikasi Anda untuk mendapatkan pinjaman FHA, namun Anda harus:
- tunjukkan upaya Anda untuk membangun kembali kredit yang baik
- dokumen bahwa Anda memiliki pendapatan untuk membayar pinjaman
- memberikan uang muka yang lebih tinggi
Batas pinjaman FHA
Ada batasan berapa banyak yang dapat Anda pinjam dengan pinjaman FHA yang berbeda-beda di setiap wilayah. Anda dapat melakukan pencarian untuk batas pinjaman FHA di sini.
Peningkatan biaya pinjaman FHA
Selain membayar 1,75 persen dari nilai pinjaman di muka, pinjaman FHA memerlukan pembayaran asuransi bulanan yang jauh lebih tinggi daripada kebanyakan hipotek.
Ketika Anda mendapatkan hipotek dan membayar uang muka itu kurang dari 20 persen dari nilai penilaian rumah, Anda diharuskan membayar asuransi hipotek pribadi (PMI) yang melindungi pemberi pinjaman jika terjadi gagal bayar pinjaman. Itu benar apakah pinjaman tersebut didukung oleh FHA atau tidak.
Namun pada tahun 2010, FHA mulai menaikkan biaya asuransi hipotek pribadi bulanan peminjam dalam upaya untuk mengganti sebagian kerugian yang mereka hadapi dari peminjam yang tidak melakukan pembayaran hipotek. Pembayaran PMI saat ini adalah 1,3 persen dari saldo hipotek setiap bulan, naik dari 0,5 persen.
Perubahan besar lainnya pada pinjaman FHA adalah bahwa PMI harus dibayar selama masa pinjaman. Dengan pinjaman FHA yang dilakukan sebelum 2013 dan dengan pinjaman konvensional, peminjam dapat membatalkan PMI setelah mereka membangun modal yang diperlukan di rumah mereka. Seperti yang dapat Anda bayangkan, membayar 1,3 persen atau saldo hipotek Anda setiap bulan sampai lunas akan menghasilkan banyak uang.
Beberapa peminjam mungkin dapat mengimbangi biaya pinjaman FHA yang lebih tinggi ini dengan berpartisipasi dalam konseling kredit sukarela. FHA mengumumkan bulan lalu bahwa peminjam yang menjalani konseling sebelum penutupan berhak atas potongan 0,5 persen untuk biaya di muka dan potongan 0,1 persen untuk premi asuransi tahunan. Peminjam yang menyelesaikan konseling pasca-penutupan dan mempertahankan pembayaran tepat waktu selama dua tahun berhak atas potongan 0,15 persen dalam premi tahunan.
Cara mengajukan pinjaman FHA
Pertama, Anda harus menghemat setidaknya uang muka 3,5 persen ditambah perkiraan biaya penutupan dan ruang gerak untuk biaya tak terduga yang tak terelakkan yang muncul saat Anda membeli rumah.
Pialang hipotek Anda atau pemberi pinjaman online dapat mengambil aplikasi pra-persetujuan hipotek Anda dan mulai melihat apakah Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman FHA. Mereka mungkin memerlukan lebih banyak dokumentasi daripada pra-persetujuan sederhana, termasuk pengembalian pajak, laporan bank, dan potongan pembayaran. Anda juga harus mengotorisasi pemberi pinjaman Anda untuk menjalankan kredit Anda.
Dengan informasi ini pemberi pinjaman dapat mulai berbelanja hipotek Anda dan memberi Anda gambaran tentang tarif yang akan Anda bayarkan, berapa pembayaran Anda, dan informasi lain di bawah program FHA.
Apakah program pinjaman FHA berkelanjutan?
FHA mendukung jutaan pinjaman rumah di Amerika Serikat setiap tahun dan merupakan program pinjaman utama untuk pembeli rumah pertama kali.
Menurut Bloomberg, FHA adalah sumber lebih dari 27.000 hipotek pada Februari 2014 saja. Namun jumlah itu telah turun secara signifikan dalam beberapa bulan terakhir, penurunan 32 persen dari Februari 2013. Alasan penurunan pinjaman FHA jelas: mereka semakin tidak terjangkau untuk pembeli rumah pertama kali karena biayanya terus meningkat.
Mantan direktur FHA Brian Chappelle menjelaskan, “Saat Anda meminta keluarga muda untuk membayar beberapa ratus dolar ekstra setiap bulan untuk biaya FHA baru, Anda mencegah banyak dari mereka menjadi pemilik rumah. Siapa pun yang membeli rumah pada tahun 2005 akan memberi tahu Anda bahwa tidak ada yang memiliki bola kristal dalam hal real estat. Tidak ada yang tahu persis apa yang akan terjadi di masa depan.
Tetapi para ahli memperkirakan bahwa lebih banyak orang akan membiayai kembali pinjaman FHA ke pinjaman konvensional atau menunggu lebih lama untuk membeli dengan menabung lebih banyak uang, karena pinjaman FHA menjadi semakin tidak terjangkau oleh pembeli rumah. Ini tidak berarti bahwa mereka akan hilang sama sekali, tetapi hanya bahwa mereka akan menjadi kurang umum.
