Pinjaman FHA adalah hipotek yang didukung pemerintah yang dirancang untuk membuat kepemilikan rumah lebih mudah diakses dengan melonggarkan persyaratan kelayakan—termasuk memungkinkan peminjam membeli rumah dengan uang muka hanya 3,5 persen.
Jadi Anda ingin menggunakan pinjaman FHA kapan pun Anda bisa, bukan? Tidak persis. Terlepas dari kelebihannya, ada keadaan di mana Anda akan lebih baik menggunakan hipotek konvensional. Pinjaman “konvensional” (juga dikenal sebagai pinjaman “sesuai”) hanyalah pinjaman yang memenuhi persyaratan dan pedoman untuk ukurannya (jumlah dolar) dan untuk situasi keuangan peminjam (riwayat kredit dan uang tunai mereka) . Mari kita lihat pro dan kontra dari keduanya:
Pinjaman FHA ideal untuk peminjam non-tradisional
Keuntungan dari pinjaman FHA begitu kuat sehingga memenuhi syarat untuk seseorang dapat memungkinkan seseorang untuk membeli rumah, meskipun tidak akan pernah disetujui dengan pinjaman konvensional.
Inilah alasannya:
Persyaratan uang muka lebih rendah
Meskipun pembiayaan konvensional sekarang menawarkan pinjaman dengan uang muka serendah 3 persen dari harga pembelian, pinjaman tersebut biasanya memenuhi syarat pendapatan. Artinya, mereka biasanya hanya tersedia untuk peminjam berpenghasilan rendah.
Tapi untuk kebanyakan pinjaman konvensional, standarnya minimum uang muka adalah 5 persen. Pada pinjaman FHA, uang muka minimum adalah 3,5 persen. Itu dapat menurunkan persyaratan uang muka Anda sebesar $3.000 untuk pembelian rumah senilai $200.000.
Turunkan uang tunai minimum untuk menutup
FHA dan pinjaman konvensional memungkinkan sebagian atau seluruh uang muka pembelian berasal dari hadiah dari anggota keluarga. Namun, kecuali jika hadiah akan mencakup sepenuhnya 20 persen dari uang muka, pinjaman konvensional mengharuskan peminjam menyumbang minimal 5 persen dari harga pembelian dari dana mereka sendiri.
Untuk pinjaman FHA, uang muka 3,5 persen dapat berasal dari hadiah dari donor yang dapat diterima.
Standar kredit santai
Untuk pinjaman konvensional, skor kredit minimal 620 biasanya diperlukan. Namun pada pinjaman FHA, minimumnya adalah 580.
Pinjaman FHA juga lebih banyak tersedia untuk peminjam yang telah mengajukan kebangkrutan atau penyitaan.
Misalnya, pada pinjaman konvensional, tujuh tahun harus berlalu sebelum Anda memenuhi syarat untuk pembiayaan. Tetapi dengan pinjaman FHA, hanya perlu tiga tahun untuk lulus. Jika peminjam telah mengajukan kebangkrutan, setidaknya empat tahun harus berlalu sebelum mengajukan pinjaman konvensional. Di bawah FHA, hanya diperlukan dua tahun.
Biaya penutupan lebih rendah
Sebenarnya bukan karena biaya penutupan pinjaman FHA lebih rendah, tetapi “pihak yang berkepentingan”—seperti agen real estat, broker hipotek, dan penjual—dapat membayar biaya penutupan, hingga 6 persen dari jumlah pinjaman baru.
Di bawah pembiayaan konvensional, pihak yang berkepentingan dapat memberikan kontribusi tidak lebih dari 3 persen dari jumlah pinjaman baru, kecuali uang muka melebihi 10 persen dari nilai properti. Efek bersihnya adalah lebih sedikit uang yang dikeluarkan oleh peminjam di bawah pinjaman FHA.
Pinjaman FHA dapat diasumsikan
Ini tidak membantu peminjam memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman pada saat pembelian, tetapi memberikan insentif penjualan yang besar ketika peminjam memutuskan sudah waktunya untuk menjual. Ini adalah keuntungan yang sangat penting dalam lingkungan kenaikan suku bunga. Jika tarif yang berlaku untuk hipotek adalah 6 persen, tetapi Anda memiliki pinjaman 4 persen untuk properti itu, pembeli dapat mengasumsikan hipotek 4 persen Anda. Itu adalah insentif yang sangat besar!
Namun untuk kepentingan pengungkapan penuh, ada dua kelemahan asumsi yang perlu Anda waspadai.
Yang pertama adalah agar Anda, sebagai peminjam asli, dibebaskan dari pinjaman, pihak yang berasumsi harus memenuhi syarat kredit. Artinya, pemilik baru harus sepenuhnya mampu membawa pinjaman tanpa Anda bertindak sebagai penjamin.
Kerugian kedua berkaitan dengan uang muka. Pembeli baru harus menemukan selisih antara saldo hipotek saat ini dan harga jual yang disepakati. Jika rumah itu bernilai $200.000, dan saldo hipotek yang belum dibayar adalah $175.000, pembeli harus membayar selisih $25.000. Persyaratan di muka yang tinggi dapat mengimbangi rendahnya suku bunga pinjaman.
Rasio utang terhadap pendapatan (DTI) diperluas dengan cosigner
Pinjaman konvensional dan FHA menerima penggunaan cosigner untuk memperkuat aplikasi hipotek. Namun, pinjaman konvensional mensyaratkan bahwa peminjam yang menempati memenuhi rasio utang terhadap pendapatan (DTI) tertentu. Pinjaman FHA mempertimbangkan kekuatan finansial semua pihak dalam pinjaman, baik peminjam yang menempati maupun yang tidak menempati, di bawah DTI tunggal. Cosigners akan bekerja lebih baik dengan pinjaman FHA. Dalam banyak situasi konvensional, mereka tidak akan membantu sama sekali.
Jika Anda memenuhi syarat, pinjaman konvensional mungkin akan dikenakan biaya lebih sedikit
Keuntungan dari pinjaman FHA datang dengan biaya yang signifikan. Untuk peminjam yang memenuhi syarat, pinjaman konvensional biasanya akan menelan biaya jauh lebih murah daripada pinjaman FHA.
Pertimbangkan hal berikut:
Tidak ada premi asuransi hipotek di muka (UFMIP)
Pinjaman FHA mengharuskan premi UFMIP sebesar 1,35 persen dari jumlah hipotek dasar ditambahkan ke saldo pinjaman. Pada pinjaman $200.000, ini akan menambahkan $2.700 ke jumlah pinjaman Anda, dan Anda akan melunasinya selama jangka waktu pinjaman. Pinjaman konvensional tidak memerlukan UFMIP, bahkan ketika asuransi hipotek swasta (PMI) diperlukan.
Asuransi hipotek bulanan dapat dibatalkan
FHA dan pinjaman konvensional pembayaran rendah mengharuskan Anda memiliki asuransi hipotek pribadi (PMI). Dan kedua jenis pinjaman tersebut mengharuskan pembayaran bulanan, sebagai bagian dari pembayaran rumah Anda. Pada pinjaman FHA, premi tahunan sama dengan 0,85 persen dari jumlah pinjaman dasar, yang berarti Anda akan membayar premi sebesar $1.700 per tahun – atau sekitar $142 per bulan – untuk pinjaman $200.000.
PMI pada pinjaman konvensional bervariasi, karena nilai kredit Anda, jenis pinjaman, dan besarnya uang muka Anda, jadi tidak ada tarif umum. Namun, PMI bulanan pada pinjaman konvensional dapat dibatalkan setelah jumlah pinjaman turun menjadi 78 persen dari harga pembelian asli properti tersebut. Pada pinjaman FHA, PMI bulanan diperlukan selama jangka waktu pinjamandan tidak dapat dibatalkan.
Anda mungkin tidak memerlukan asuransi hipotek sama sekali
Pada pinjaman FHA, PMI diperlukan secara menyeluruh. Pada pinjaman konvensional, tidak diperlukan jika Anda membayar uang muka sebesar 20 persen atau lebih dari nilai properti.
Berbagai program pinjaman yang lebih luas
Pembiayaan konvensional menawarkan berbagai tingkat hipotek yang dapat disesuaikan, serta pinjaman pada berbagai properti yang lebih luas. Misalnya, dengan pinjaman konvensional, Anda bisa mendapatkan pembiayaan properti investasi dan rumah kedua. Pinjaman FHA dibatasi hanya untuk pemilik yang menempati tempat tinggal utama.
Persyaratan properti lebih santai
Pinjaman FHA cukup ketat dalam hal kondisi properti. Mereka sering membutuhkan perbaikan tertentu untuk dilakukan sebelum penutupan. Jika perbaikannya signifikan, penjual dapat memutuskan untuk mundur dari kesepakatan. Pinjaman konvensional biasanya memiliki persyaratan properti yang tidak terlalu ketat.
Persetujuan kondominium yang lebih mudah
Aturan FHA mengharuskan proyek kondominium disetujui oleh FHA agar peminjam mendapatkan pinjaman FHA untuk membelinya. Sayangnya, daftar proyek yang disetujui relatif singkat. Namun, dengan pinjaman konvensional, pemberi pinjaman hanya perlu menyatakan bahwa proyek kondominium memenuhi standar industri tertentu, kemudian pinjaman dapat dilakukan dalam proyek tersebut.
Meskipun pinjaman FHA dan pinjaman konvensional menyediakan produk yang sama, namun cara melakukannya sangat berbeda. Dalam kebanyakan kasus, pinjaman mana yang Anda ambil akan ditentukan oleh kebutuhan. Artinya, jenis program mana yang paling sesuai dengan situasi Anda. Misalnya, jika kas untuk ditutup adalah masalah, kemungkinan besar Anda akan menggunakan pinjaman FHA. Tetapi jika Anda membeli kondominium, kemungkinan besar Anda memerlukan pinjaman konvensional.
Apa berikutnya?
Dapatkan pra-persetujuan hipotek tanpa kewajiban FHA atau konvensional pinjaman online dalam waktu sekitar 10 menit atau kurang.
Pelajari lebih lanjut tentang pra-persetujuan hipotek online di sini.
