Kaum muda tidak membeli rumah seperti dulu. Menurut CNBC, tingkat kepemilikan rumah secara keseluruhan telah turun ke level terendah sejak 1965—sebagian besar karena kurangnya minat kaum milenial (atau, kemungkinan besar, ketidakmampuan untuk membeli) rumah mereka sendiri.
Dengan meroketnya biaya perumahan di banyak kota AS (terutama di kota-kota di mana kaum muda cenderung tinggal dan di mana sebagian besar pekerjaan bergaji tinggi), dan rata-rata beban pinjaman mahasiswa menggelembung hingga lebih dari $30.000 per orang, kaum muda terbengkalai secara finansial — lebih khawatir tentang memenuhi kebutuhan daripada menabung 20% untuk uang muka.
Untuk orang-orang muda yang tertekan ini, pinjaman FHA mungkin menawarkan jalan ke depan—dan semakin mudah (namun belum tentu lebih murah) untuk mendapatkannya selama beberapa tahun terakhir. Tetapi apakah pinjaman FHA adalah ide yang bagus? Dan apakah standar yang dikurangi sebanding dengan biaya tambahan?
Apa itu pinjaman FHA?
pinjaman FHA dijamin oleh Federal Housing Administration (FHA). Karena FHA mengasuransikan pinjaman ini, itu berarti jika peminjam gagal membayar pinjaman, pemerintah akan membayar pemberi pinjaman atas kerugian apa pun. FHA sendiri tidak meminjamkan uang; itu hanya menjamin pemberi pinjaman tidak akan menghadapi kerugian.
Dengan mengasuransikan pemberi pinjaman terhadap kerugian, FHA berharap dapat mendorong kepemilikan rumah di antara orang-orang yang mungkin tidak mampu membelinya. Pinjaman yang didukung oleh FHA biasanya memiliki persyaratan yang lebih ringan daripada pinjaman konvensional — diperlukan skor kredit yang lebih rendah dan uang muka Anda bisa serendah 3,5%.
Pinjaman FHA dicadangkan untuk pembeli rumah pertama kali dan hanya tersedia melalui pemberi pinjaman FHA. Otoritas Perumahan Federal menetapkan batas hipotek maksimum untuk pinjaman FHA yang berbeda-beda di setiap negara bagian dan daerah.
Hasil cetak yang bagus tentang pinjaman FHA
Pada tahun 2016, FHA melonggarkan persyaratan mereka — yaitu, skor kredit minimum untuk memenuhi syarat untuk uang muka minimum terendah turun dari 620 pada tahun 2014 menjadi 580 tahun ini. Ini membuka pinjaman FHA bagi mereka yang membangun kembali kredit mereka, atau yang belum memiliki kesempatan untuk membangun kredit yang baik. Persyaratan lainnya:
- Harus memiliki riwayat pekerjaan tetap selama dua tahun terakhir, nomor Jaminan Sosial yang valid, dan tinggal secara sah di AS
- Harus meletakkan minimal 3,5% uang muka (uang muka bisa hadiah dari anggota keluarga)
- Harus menjadikan properti sebagai tempat tinggal utama Anda
- Harus memiliki skor kredit minimal 580 (agar memenuhi syarat untuk pembayaran uang muka 3,5%; skor kredit yang lebih rendah akan diminta untuk membayar lebih banyak)
Ketika peminjam menemukan properti, itu harus diperiksa oleh penilai properti yang disetujui FHA. Batas pinjaman FHA sangat bergantung pada jenis perumahan dan negara bagian. Karena bervariasi dari negara bagian ke negara bagian, Anda dapat melihat batas pinjaman di daerah khusus Anda di sini.
Kebangkrutan—atau kebangkrutan Bab 13—tidak secara otomatis mendiskualifikasi Anda untuk mendapatkan pinjaman FHA. Tapi, per Januari 2016, setidaknya Anda harus menunggu dua tahun setelah tanggal pelepasan Bab 13 Anda sebelum mengajukan hipotek FHA.
Apa tangkapannya?
Persyaratan yang tidak terlalu ketat ini tidak gratis.
Peminjam juga perlu membayar asuransi hipotek FHA—serupa dengan asuransi hipotek pribadi (PMI) yang diwajibkan oleh pemberi pinjaman pada hipotek tradisional ketika peminjam memberikan uang muka kurang dari 20%.
Asuransi hipotek FHA dibayar dengan dua cara—di muka sebagai bagian dari biaya penutupan Anda, dan kemudian sebagai bagian dari pembayaran bulanan Anda. Biaya di muka adalah 1,75% dari total jumlah pinjaman Anda, dan biaya bulanan bervariasi berdasarkan jumlah uang muka Anda, jangka waktu pinjaman Anda, dan rasio pinjaman terhadap nilai awal. Ini bisa serendah 0,45% atau sebanyak 0,85% dari jumlah pinjaman.
Premi hipotek ini adalah bagaimana FHA mendukung dirinya sendiri, dan disimpan ke dalam dana yang kemudian digunakan untuk membayar pemberi pinjaman untuk setiap default. Pada 2013, FHA menghadapi kerugian yang belum pernah terjadi sebelumnya, dan melembagakan perubahan pada asuransi hipotek mereka yang membuatnya lebih mahal.
Dapatkan penawaran hipotek terbaik sekarang
Apakah pinjaman FHA adalah ide yang bagus?
Standar untuk pinjaman FHA lebih murah daripada tahun-tahun sebelumnya. Milenium yang memiliki hutang, kredit yang kurang sempurna, atau yang telah mengalami kesulitan keuangan lainnya di jalan mungkin memiliki kesempatan untuk memiliki rumah melalui pinjaman FHA.
Namun, penting untuk mempertimbangkan beberapa kelemahan mengambil pinjaman FHA untuk melihat apakah kelebihannya lebih besar daripada kekurangannya. Meskipun Anda mungkin disetujui untuk mendapatkan pinjaman FHA dengan skor kredit yang lebih rendah, Anda juga mungkin harus menghadapi tingkat bunga hipotek yang lebih tinggi.
Menempatkan sesedikit 3,5% di bawah di rumah Anda bisa berisiko juga karena Anda tidak memulai dengan banyak ekuitas. Jika nilai rumah Anda mulai menurun atau Anda tidak mampu lagi membayar cicilan hipotek, Anda bisa berada di bawah air untuk sementara waktu.
Persyaratan asuransi membuat pinjaman FHA kurang menarik
Kelemahan terbesar dari pinjaman FHA, bagaimanapun, adalah premi asuransi hipotek (MIP), yang sangat menambah biaya di muka pembeli dan biaya bulanan mereka. sepanjang umur pinjaman.
Asuransi hipotek swasta, yang diperlukan untuk hipotek konvensional dengan uang muka kurang dari 20%, akhirnya dibatalkan setelah peminjam membangun cukup ekuitas (yaitu setelah jumlah pinjaman kurang dari 80% dari nilai rumah).
Ini juga cara kerja pinjaman FHA. Tetapi pada perubahan tahun 2013, mereka sekarang memiliki aturan yang berbeda — dan kurang menarik —.
Premi asuransi baru berlangsung mulai dari 11 tahun (jika Anda mulai dengan setidaknya 10% uang muka) hingga seumur hidup pinjaman (jika Anda meletakkan kurang dari itu, yaitu minimum 3,5%). Satu-satunya cara untuk “membatalkannya”, dalam kasus ini, adalah dengan membiayai kembali. (Dan FHA memang memiliki proses pembiayaan kembali yang benar-benar mengembalikan sebagian MIP Anda di muka.)
Untuk rumah pemula di kawasan yang tidak terlalu mahal, biaya tambahan ini mungkin tidak terlalu buruk. Tetapi di kota-kota mahal seperti Boston di mana biaya perumahan sangat tinggi, premi asuransi hipotek menambah biaya yang cukup besar dan tidak ada nilai tambahan.
Untuk kondominium dua kamar seharga $430.000, uang muka 3,5% akan menjadi $15.050, menyisakan $414.950 untuk dibiayai. MIP di muka sebesar 1,75% akan menambah $7.261 tambahan untuk biaya penutupan Anda, sehingga biaya di muka menjadi $22.311. Pembayaran tahunan (pada 0,85% dari jumlah pinjaman) akan menambah $3.500 lagi untuk biaya tahunan Anda, atau hanya di bawah $300 sebulan. Itu banyak uang hanya untuk menenangkan pikiran pemberi pinjaman Anda.
Biasanya, MIP di muka ditambahkan ke jumlah pinjaman Anda (meskipun itu tidak memengaruhi rasio pinjaman terhadap nilai Anda), yang berarti bahwa Anda akan berada sangat dekat dengan air di rumah baru Anda sejak Anda menandatangani surat-surat Anda. Itu sepertinya tidak perlu membuat stres!
Sebaliknya, asuransi hipotek pribadi memerlukan sedikit atau tanpa pembayaran di muka (sehingga tidak harus dibiayai), dan hilang segera setelah rasio pinjaman terhadap nilai Anda mencapai 0,78 (dan Anda dapat meminta mereka membatalkannya segera saat mencapai 0,80).
Bergantung pada kredit Anda, tarif hipotek pribadi mungkin juga lebih rendah—serendah 0,5% dari total jumlah pinjaman Anda per tahun. Jika Anda memiliki kredit yang diperlukan untuk pinjaman yang lebih konvensional, dan dapat mengemis mendekati 10% untuk uang muka, pinjaman konvensional adalah kesepakatan yang lebih baik.
Dan jika kredit Anda tidak bagus, atau Anda belum memiliki sebanyak itu, tidak ada salahnya meluangkan waktu beberapa tahun untuk memperbaikinya sebelum membeli rumah.
Ringkasan
Menyewa bukanlah pemborosan uang—kebanyakan asuransi hipotek. Lagi pula, ketika Anda menyewa, Anda mendapatkan tempat tinggal dengan imbalan uang sewa Anda.
Kami di Money Under 30 cukup pro-menyewa. Kami tidak berpikir itu membuang-buang uang, dan kami pikir seseorang hanya boleh membeli rumah ketika a) Anda tahu Anda mampu membelinya dan b) ketika Anda berencana untuk tinggal di rumah itu untuk waktu yang lama.
Jika Anda sangat siap untuk membeli rumah, ketahuilah bahwa Anda akan tinggal di sana setidaknya selama lima tahun, dan berbelanja di daerah tanpa biaya perumahan yang setinggi langit, maka pinjaman FHA dapat membuat rumah terjangkau saat itu. jika tidak menjadi pilihan.
Namun, kami sangat menyarankan Anda untuk mempertimbangkan semua biaya sebelum Anda mengambil lompatan.
