Dulu ketika saya berada di bisnis hipotek — sebelum Kehancuran Keuangan — saya selalu bingung mengapa orang mengambil hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM) ketika hipotek dengan suku bunga tetap sangat rendah.
Apakah tingkat hipotek yang dapat disesuaikan adalah ide yang buruk sekarang?
Dengan tingkat hipotek yang masih sangat rendah, mengambil tingkat hipotek yang dapat disesuaikan semakin tidak masuk akal.
Inilah alasannya…
Tingkat hipotek mendekati posisi terendah dalam sejarah
Menurut Freddie Mac, tingkat hipotek mencapai titik terendah 3,35 persen pada bulan November dan Desember 2012 (berdasarkan pinjaman dengan suku bunga tetap 30 tahun). Mereka rata-rata 3,9 persen bulan lalu, yang berarti bahwa mereka hampir 0,50 persen lebih tinggi dari rekor terendah sepanjang masa yang dicapai lima tahun lalu.
Tarif serendah ini seharusnya membuat Anda condong ke tarif tetap 30 tahun. Anda akan mengunci apa yang mendekati tingkat terendah yang pernah ada, selama 30 tahun ke depan. Dan jika tarif turun secara substansial dari tempatnya sekarang, Anda selalu dapat melakukan pembiayaan kembali untuk memanfaatkan tarif yang lebih baik.
Dan jika suku bunga tidak turun—atau jika naik—Anda akan sepenuhnya dilindungi oleh pinjaman suku bunga tetap Anda.
“Batas” tingkat hipotek yang dapat disesuaikan—ada masalah dalam detailnya
Hipotek dengan tarif yang dapat disesuaikan biasanya memiliki batas, yang membatasi seberapa tinggi tarif Anda. Tapi topi adalah salah satu detail hipotek yang tampaknya kecil yang, meski dijelaskan di meja penutup, cenderung dilupakan begitu Anda berada di rumah selama beberapa tahun.
Pengaturan batas umum untuk hipotek dengan tarif yang dapat disesuaikan mungkin seperti “2/2/5”. Itu berarti penyesuaian hipotek Anda tidak boleh melebihi dua poin persentase pada penyesuaian awal, dua poin persentase pada penyesuaian selanjutnya, atau lima poin persentase selama masa pinjaman.
Tetapi sementara batasan itu ada untuk melindungi Anda dari tingkat hipotek yang tidak terkendali, mereka masih dapat melakukan banyak kerusakan pada pembayaran rumah dan anggaran bulanan Anda.
Misalnya, katakanlah Anda memulai dengan tarif awal tiga persen pada hipotek dengan tarif yang dapat disesuaikan 5/1, dengan struktur batas atas 2/2/5. Dengan pinjaman $200.000, pembayaran bulanan awal Anda adalah $843.
Penyesuaian suku bunga pertama Anda
Setelah jangka waktu lima tahun pertama, tarif Anda meningkat dari tiga menjadi lima persen, tentu saja dibatasi oleh batas dua persen pada penyesuaian pinjaman pertama.
Pembayaran bulanan Anda kemudian akan meningkat menjadi $1.074. Itu akan membuatnya $231 lebih tinggi dari pembayaran selama lima tahun pertama. Apakah Anda sudah merasa tidak nyaman?
Penyesuaian suku bunga kedua Anda
Di akhir tahun nomor enam, Anda mengalami penyesuaian tarif kedua. Tingkat kemudian berubah dari lima menjadi tujuh persen.
Pembayaran bulanan meningkatkan $1.331. Itu adalah peningkatan $257 dari pembayaran penyesuaian tingkat pertama, dan $488 penuh lebih tinggi dari pembayaran saat pinjaman dimulai.
Penyesuaian suku bunga ketiga Anda
Di tahun ketujuh, tarifnya naik sekali lagi. Karena suku bunga awal tidak dapat meningkat lebih dari lima persen selama masa pinjaman, suku bunga pinjaman Anda sekarang dibatasi hingga delapan persen.
Itu meningkatkan pembayaran bulanan Anda menjadi $1.468, yang merupakan peningkatan sebesar $625 dari pembayaran bulanan awal Anda.
Terlepas dari keberadaan batas hipotek, ada potensi nyata untuk pembayaran bulanan Anda jauh di atas tingkat awal. Bahkan mungkin pembayaran akan menjadi sangat tinggi sehingga Anda tidak mampu membayarnya.
Ada sesuatu yang lebih juga
Dalam contoh di atas, kami menggunakan hipotek tarif yang dapat disesuaikan dengan batas 2/2/5. Tapi itu juga mungkin untuk mendapatkan satu dengan batas 5/2/5. Dalam pengaturan itu, suku bunga Anda dapat meningkat lima poin persentase penuh pada penyesuaian pertama.
Itu berarti Anda dapat beralih dari tarif tiga persen dengan pembayaran bulanan $843, langsung ke tarif delapan persen dengan pembayaran bulanan $1.468 pada akhir lima tahun pertama.
Tingkat hipotek yang dapat disesuaikan mentransfer semua risiko dari pemberi pinjaman kepada Anda
Keuntungan dari hipotek suku bunga tetap 30 tahun adalah hipotek yang hampir bebas risiko. Setelah Anda mengunci tarif Anda, hampir tidak ada kemungkinan bahwa tarif akan naik selama jangka waktu pinjaman. Dan meskipun tingkat hipotek yang dapat disesuaikan dapat membawa tingkat awal yang lebih rendah, hampir pasti bahwa tarif akan naik di beberapa titik di masa depan.
Saat Anda mengambil hipotek tingkat yang dapat disesuaikan, Anda membuat beberapa asumsi yang sangat optimis:
- Tarif akan turun pada akhir jangka waktu tarif awal, memungkinkan Anda untuk mengambil keuntungan dari tarif yang lebih rendah bahkan tanpa harus membiayai kembali (penyesuaian tarif ke bawah).
- Suku bunga hipotek rendah akan berlanjut selamanya, jadi Anda cukup membiayai kembali di akhir masa suku bunga tetap menjadi hipotek suku bunga tetap yang lebih rendah, atau ARM dengan suku bunga yang lebih rendah.
- Anda berencana untuk menjual rumah dan pindah dalam lima tahun, jadi situasi tarif tidak masalah.
Jika salah satu dari skenario tersebut berhasil, pilihan tingkat hipotek yang dapat disesuaikan akan sangat masuk akal. Tapi bagaimana jika suku bunga naik antara sekarang dan akhir periode suku bunga tetap awal?
Semua asumsi optimis itu akan hilang, dan Anda akan dihadapkan pada sisi gelap dari pengaturan hipotek dengan tarif yang dapat disesuaikan. Begitulah cara ARM mentransfer semua risiko dari pemberi pinjaman kepada Anda.
Bagaimana jika Anda tidak menjual—atau tidak dapat membiayai kembali—dalam lima tahun?
Saat peminjam mengambil pinjaman berisiko tinggi, seperti hipotek dengan tarif yang dapat disesuaikan, mereka membuat asumsi positif tentang kejadian di masa depan. Tetapi tidak setiap situasi memiliki akhir yang bahagia.
Misalnya, anggaplah Anda mengambil hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan 5/1, dengan asumsi bahwa majikan Anda akan memindahkan Anda dalam waktu lima tahun. Jika transfer yang diharapkan tidak terjadi dalam lima tahun, atau tidak terjadi sama sekali, Anda akan terjebak dengan hasil yang lebih buruk yang dihasilkan oleh pinjaman ARM.
Inilah skenario lain… Anda sepenuhnya berharap bahwa Anda akan dapat membiayai kembali ke hipotek lain yang memiliki tingkat yang sama atau lebih rendah dalam waktu lima tahun. Tapi lihatlah, tingkat hipotek melonjak menjadi tujuh persen (atau kembali ke norma historisnya), dan tidak ada opsi pembiayaan kembali Anda yang bagus.
Tapi inilah skenario mimpi buruk yang sebenarnya… Anda sampai pada akhir jangka waktu suku bunga tetap lima tahun pertama, tetapi Anda kehilangan pekerjaan. Perekonomian sedang dalam resesi lagi (penyebab umum kehilangan pekerjaan), dan Anda tidak dapat menemukan pekerjaan lain yang membayar gaji yang sebanding. Namun sekarang, karena Anda memilih hipotek dengan tarif yang dapat disesuaikan, pembayaran rumah bulanan Anda juga meningkat.
Apa yang Anda simpan tidak membenarkan risiko ARM yang (jauh) lebih tinggi
Sekarang kita telah mengalahkan faktor risiko hipotek tingkat yang dapat disesuaikan hampir sampai mati, berapa banyak manfaat yang Anda peroleh untuk mengambil semua risiko itu?
Menurut Bankrate.com, tarif rata-rata untuk hipotek dengan suku bunga tetap 30 tahun bulan ini adalah 4,11 persen. Rata-rata untuk tingkat hipotek lima tahun yang dapat disesuaikan adalah 3,52 persen.
Itu selisih kurs hanya 0,59 persen per tahun. Dan itu hanya baik selama lima tahun.
Dalam dolar dan sen, itu berarti pembayaran bulanan untuk hipotek $200.000 sebesar $900 untuk hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan selama lima tahun sebesar 3,52 persen, versus $968 untuk hipotek dengan suku bunga tetap sebesar 4,11 persen.
Itu menghemat $68 per bulan, atau $816 per tahun. Selama lima tahun pertama, Anda akan menghemat $4.080. Tentu saja, setelah lima tahun pertama, tidak ada cara untuk menghitung apakah Anda akan menghemat uang sama sekali, karena Anda akan berurusan dengan penyesuaian tarif. Penyesuaian tarif tersebut mungkin sangat merugikan Anda.
Jangan lupa juga bahwa karena bunga hipotek dapat dikurangkan untuk tujuan pajak penghasilan, $816 yang akan Anda tabung setiap tahun sebenarnya akan menjadi sesuatu yang kurang.
Misalnya, jika Anda menerapkan tarif pajak pendapatan federal/negara bagian gabungan sebesar 30 persen, penghematan sebesar $816 per tahun akan dikurangi sebesar $245. Itu menurunkan penyesuaian bunga bersih menjadi hanya $571 per tahun.
Saat itulah Anda harus bertanya pada diri sendiri pertanyaan: apakah menabung $571 per tahun membenarkan risiko tambahan yang menyertai hipotek dengan tarif yang dapat disesuaikan?
Bagi kebanyakan orang, saya pikir jawabannya adalah TIDAK.
Ringkasan
Jika Anda mempertimbangkan untuk mengambil hipotek dengan tarif yang dapat disesuaikan—dengan asumsi bahwa Anda akan menghemat banyak uang—pertimbangkan dengan hati-hati risiko yang Anda ambil untuk penghematan itu. Risiko tersebut sangat nyata.
