Di awal tahun 2021, saya sedang ngopi jarak jauh dengan teman saya Sarah yang baru saja membeli rumah. Di sela-sela menyesap latte saya, dia menjelaskan semua yang dia dan suaminya Han lakukan untuk membuat penawaran mereka semenarik mungkin bagi penjual. “Kami bahkan membebaskan kontinjensi pembiayaan kami. Itu mungkin yang melakukannya. Jadi apa kemungkinan pembiayaan dalam penawaran rumah? Mengapa penjual rumah baru Han dan Sarah bersemangat karena mereka menjatuhkannya? Dan kapan aman bagi Anda untuk menghapus kemungkinan pembiayaan dari penawaran Anda sendiri? Mari selidiki.
Apa itu kontinjensi pembiayaan?
Kemungkinan pembiayaan, alias kemungkinan pinjaman atau kemungkinan hipotek, adalah klausul dalam penawaran rumah Anda yang memungkinkan Anda mundur dari kesepakatan jika Anda tidak dapat mengamankan hipotek Anda. Ini menyatakan kepada penjual:
Saya, ketika saya tidak dapat mengamankan pembiayaan selama penutupan | Sumber: Giphy.com
“Saya telah disetujui sebelumnya untuk hipotek, jadi saya seharusnya tidak memiliki masalah dalam menyelesaikan hipotek saya dan mendapatkan uang Anda selama penutupan… Tetapi jika saya mengalami masalah dengan persetujuan pembiayaan, klausul ini memungkinkan saya mundur dari kesepakatan tanpa hukuman dan membawa uang saya yang sungguh-sungguh.” Setoran uang Anda yang sungguh-sungguh adalah 1% hingga 3% yang Anda masukkan ke rumah pada awal penutupan, juga dikenal sebagai “uang itikad baik”.
Pembiayaan vs kontinjensi penilaian
Singkatnya, penawaran rumah Anda mungkin mencakup beberapa jenis klausul kontinjensi real estat yang menyatakan: “Jika kondisi X tidak dipenuhi oleh penjual, properti, atau bahkan saya sebagai calon pembeli, saya harus mundur dengan uang yang sungguh-sungguh.” Kontinjensi pembiayaan Anda hanyalah salah satunya – jangan salah dengan kontingensi penilaian Anda, yang menyatakan: “Jika nilai penilaian rumah lebih rendah dari harga jual yang disepakati, saya dapat mundur dan menyimpan uang saya yang sungguh-sungguh.”
Apa yang termasuk dalam klausul kemungkinan pembiayaan dari suatu penawaran?
Kontinjensi pembiayaan menyeluruh biasanya mencakup poin-poin utama berikut:
- Jenis hipotek Anda – Konvensional, FHA, dll.
- Tenggat waktu – Biasanya dalam waktu 30 atau 60 hari sejak penjual menerima penawaran Anda.
- Sejumlah – Berapa banyak uang yang Anda perlukan untuk hipotek karena Anda harus mundur dari kesepakatan jika Anda disetujui dengan harga yang lebih rendah.
- Sebuah istilah – 15 tahun, 30 tahun, dst.
- Suku bunga yang dapat diterima – Cukup jelas.
Jika Anda memilih untuk memasukkan kemungkinan pembiayaan, Anda pasti ingin menghabiskan waktu dengan agen real estat Anda untuk menyesuaikan setiap istilah dengan kebutuhan Anda dengan hati-hati. Sekarang, jika Anda serius membeli rumah di pasar yang kompetitif saat ini, mendapatkan surat prapersetujuan adalah suatu keharusan. Mengajukan penawaran tanpa prapersetujuan secara teknis masih memungkinkan, tetapi seperti menunjukkan Indy 500 dengan Prius. Surat prapersetujuan adalah catatan dari pemberi pinjaman hipotek kepada penjual yang berbunyi, “Saya telah memeriksa keuangan Chris dan dia baik-baik saja. Kami siap meminjamkan cukup uang untuk membeli rumah Anda.” Ini menimbulkan pertanyaan:
Jika saya sudah mendapat persetujuan sebelumnya, mengapa saya memerlukan kontinjensi pembiayaan?
Penting untuk diingat bahwa prapersetujuan bukanlah janji. Bahkan setelah persetujuan sebelumnya, “ada banyak hal yang tidak diketahui dalam pemrosesan hipotek,” kata Mark Milam, pendiri Highland Mortgage. Misalnya, pemberi pinjaman Anda masih perlu:
- Verifikasi pendapatan wiraswasta/pendapatan sewa Anda.
- Pesan transkrip dari IRS dan teliti perbedaannya.
- Jalankan pemeriksaan penipuan (yaitu, perceraian yang dirahasiakan, kewajiban tunjangan anak, dll.).
Dan banyak lagi. Plus, jika Anda membeli sebuah kondominium, pemberi pinjaman Anda sekarang harus memverifikasi integritas struktural bangunan sebelum menyetujui hipotek Anda – aturan yang ditetapkan oleh Freddie Mac dan Sallie Mae setelah runtuhnya Menara Champlain. Jadi pada dasarnya, masih banyak dokumen yang harus dilakukan antara mendapatkan persetujuan awal dan mengamankan hipotek. Itulah mengapa sebagian besar pembeli rumah lebih memilih untuk mempertahankan kemungkinan pembiayaan mereka – kalau-kalau ada masalah, mereka ingin dapat menyelamatkan tanpa kehilangan uang mereka yang sungguh-sungguh.
Mengapa penjual bukan penggemar kontinjensi pembiayaan?
Mari kita menempatkan Anda pada posisi penjual sebentar. Saat ini Anda memilih di antara dua penawaran:
- Penawaran 1 menyatakan: “Saya punya uang tunai di sini.”
- Tawaran 2 mengatakan: “Saya harus bisa mendapatkan uang tunai pada bulan Juli.”
Penawaran mana yang lebih mungkin Anda pilih? Sekarang, Anda mungkin menyadari bahwa Penawaran 1 datang dari beberapa investor tunai yang cukup kaya, sementara Penawaran 2 mungkin datang dari pasangan muda yang baru saja mencoba membeli rumah pertama mereka. Oleh karena itu, Anda mungkin merasa cenderung untuk menerima Penawaran 2 secara prinsip. Namun, menerima tawaran dengan kontinjensi pembiayaan bisa berisiko bagi penjual. Meskipun bermaksud baik, pasangan tersebut mungkin mengalami masalah dengan IRS, atau suku bunga mungkin naik terlalu tinggi sejak penawaran mereka. Kemudian, jika mereka menggunakan kemungkinan pembiayaan mereka untuk mundur pada hari ke 30 penutupan, Anda sebagai penjual harus mendaftarkan kembali rumah Anda untuk dijual. Itu tidak hanya akan meningkatkan waktu terdaftarnya di pasar (DOM) selama 30 hari; sekarang akan dicap sebagai “relisted.” Oleh karena itu, meskipun itu bukan salah Anda, meminta pembeli mundur sebenarnya dapat menurunkan nilai pasar rumah Anda.
Dibuat menggunakan imgflip.com | Asal: tediferous.tumblr.com
Itu sebabnya penjual bukan penggemar kontinjensi pembiayaan: mereka membiarkan pembeli bebas dari hukuman dan membuat Anda berantakan untuk dibersihkan. Di sisi lain, penjual senang melihat penawaran tanpa kontinjensi pembiayaan (atau tanpa kontinjensi apa pun). Karena tawaran tanpa kemungkinan pembiayaan pada dasarnya berarti: “Jika kami tidak dapat membeli rumah ini karena masalah pembiayaan, Anda dapat menyimpan uang tunai kami yang sungguh-sungguh (~$2.500 – $10.000).” Baiklah, sekarang mari kita pakai kembali sepatu pembeli Anda. Anda tahu pasar itu gila, jadi Anda ingin penawaran Anda terlihat menarik bagi penjual. Tetapi pada saat yang sama, Anda tidak ingin melepaskan terlalu banyak perlindungan pembeli dan mempertaruhkan uang Anda yang sungguh-sungguh. Jadi…
Kapan aman untuk menghapus kemungkinan pembiayaan Anda untuk penawaran yang lebih kompetitif?
Menghapus kontingensi keuangan Anda berarti mempertaruhkan uang Anda yang sungguh-sungguh bahwa Anda akan disetujui untuk hipotek. Tantangan yang dimiliki sebagian besar pembeli dengan gagasan itu merujuk kembali ke komentar Mark sebelumnya – bahwa masih banyak dokumen yang harus diselesaikan antara prapersetujuan dan persetujuan akhir, dan oleh karena itu, banyak tempat kecil di mana gremlin dapat bersembunyi (masalah IRS, kesulitan memverifikasi 1099, dll. .). Jadi, jika ada banyak dokumen antara prapersetujuan dan persetujuan akhir, apakah ada cara pemberi pinjaman Anda dapat mengurus hal itu sebelum Anda mengajukan penawaran? Masukkan persetujuan kredit yang mulia.
Dapatkan “persetujuan kredit” penuh
Seperti yang dikatakan Mark, persetujuan kredit adalah saat pemberi pinjaman Anda melangkah lebih jauh dari prapersetujuan dan memverifikasi aset, pendapatan, kredit, dan pekerjaan Anda secara menyeluruh. Mereka mengerjakan 99% dokumen untuk persetujuan akhir bahkan sebelum Anda mengirimkan penawaran. Hal ini membuatnya jauh lebih aman bagi Anda untuk menghapus kemungkinan pembiayaan Anda dan mempercepat waktu penutupan Anda, membuat penawaran Anda jauh lebih menarik bagi penjual. Namun, persetujuan kredit berisiko bagi pemberi pinjaman; mereka membutuhkan waktu dan uang, yang keduanya mungkin tidak akan pernah mereka dapatkan kembali jika pembeli tidak pernah benar-benar membeli rumah. Itu sebabnya pemberi pinjaman biasanya hanya melakukan persetujuan kredit penuh pada klien paling berkualitas yang mereka tahu serius. Anda dapat meningkatkan peluang bahwa pemberi pinjaman Anda akan melakukan persetujuan kredit penuh untuk Anda jika Anda:
- Bekerja dengan pemberi pinjaman lokal kecil (bukan bank besar yang sibuk).
- Memiliki kredit yang sangat baik.
- Turunkan 20%.
- Bangun kepercayaan dan hubungan dengan pemberi pinjaman Anda dengan mengirimkan dokumen tepat waktu, menghindari kesalahan manusia, dll.
Sebagai langkah selanjutnya, Anda dapat bertanya kepada agen real estat Anda apakah mereka mengenal pemberi pinjaman lokal yang baik yang akan mempertimbangkan untuk melakukan persetujuan kredit penuh pada seseorang dengan profil pembeli Anda.
Garis bawah
Kemungkinan pembiayaan memberi Anda, pembeli, pintu belakang dari kontrak jika pembiayaan hipotek Anda gagal. Tanpa itu, Anda masih bisa mundur, tetapi Anda harus meninggalkan uang Anda yang sungguh-sungguh di atas meja dan, dalam kasus yang jarang terjadi, berisiko dituntut oleh penjual. Untungnya, ini juga merupakan salah satu kemungkinan real estat yang lebih aman untuk dihapus dari tawaran rumah dalam situasi yang tepat. Jika Anda bisa mendapatkan persetujuan kredit penuh dari pemberi pinjaman Anda, Anda dapat membebaskan kontinjensi keuangan Anda, tutup lebih cepat, dan penjual mempesona secara keseluruhan di pasar yang menantang. Gambar unggulan: Pravinrus/Shutterstock.com
