Gagasan bahwa memiliki rumah bisa menjadi investasi berasal dari fakta bahwa, secara historis, nilai real estat cenderung meningkat dari waktu ke waktu — dan itu masih berlaku sampai sekarang.
Menurut Zillow, nilai rata-rata rumah di AS telah naik sebesar 20,6% dibandingkan tahun lalu.
Artinya, jika Anda membeli rumah seharga $276.000 setahun, rumah yang sama akan bernilai $331.650 hari ini.
Tetapi prospek peningkatan nilai saja tidak cukup untuk menjadikan rumah sebagai investasi sejati. Inilah alasannya.
Sebuah rumah memiliki tujuan utama yang lebih penting
Mungkin satu-satunya alasan terbesar mengapa sebuah rumah bukanlah investasi adalah karena tujuan utamanya adalah menyediakan tempat tinggal bagi Anda. Jadi, itu bukanlah sesuatu yang benar-benar dapat Anda lakukan tanpanya — seperti saham perusahaan atau saham reksa dana, misalnya.
Karena itu, Anda akan memiliki sedikit kendali atas penjualannya dari perspektif investasi, karena kemungkinan besar Anda akan menjualnya saat tidak lagi sesuai dengan gaya hidup Anda, dan bukan saat lebih nyaman dalam hal laba atas investasi.
Bagian terakhir ini terbukti selama krisis keuangan tahun 2008, ketika kurangnya kontrol atas waktu jual beli properti berdampak negatif besar pada rumah sebagai investasi.
Saat itu banyak orang yang membeli rumah dengan harga yang sangat tinggi karena pada saat itulah mereka membutuhkan rumah untuk keluarganya. Kemudian, beberapa terpaksa menjual rumah mereka ketika pasar ambruk, sehingga mereka benar-benar mengalami pengembalian investasi negatif karena mereka membeli tinggi dan menjual rendah.
Meskipun ini terjadi lebih dari satu dekade yang lalu, skenario ini tidak biasa dalam hal pasar perumahan, dan ini adalah salah satu alasan yang sebagian besar mendiskualifikasi rumah sebagai investasi.
Rumah hanya bisa menjadi investasi jika Anda berencana untuk menjualnya
Benar, nilai rumah pada umumnya meningkat, tetapi satu-satunya cara untuk mendapat untung dari kenaikan itu adalah dengan menjualnya. Namun, menjual rumah Anda berarti Anda harus mencari tempat tinggal lain.
Jadi, Anda harus menggunakan sebagian — jika tidak semua — ekuitas yang Anda peroleh dari penjualan Anda untuk mendanai pembelian itu.
Jika itu masalahnya, ekuitas Anda “terjebak”, yang berarti Anda tidak akan mendapat untung, kecuali jika Anda menurunkan ke rumah yang lebih murah, atau pindah ke situasi sewa.
Terkait: Haruskah Anda membeli atau menyewa rumah?
Memikirkan rumah Anda sebagai investasi dapat menyebabkan pengupasan ekuitas
Ada cara lain untuk mendapatkan uang dari rumah Anda, tetapi ini bukanlah metode yang bebas risiko.
Anda dapat meminjam uang dari rumah Anda, berdasarkan jumlah ekuitas yang Anda miliki. Ini dapat dilakukan baik melalui jalur kredit ekuitas rumah (HELOC) atau melalui pembiayaan kembali uang tunai langsung dari hipotek pertama Anda.
Tetapi ketika Anda melakukannya, Anda meminjam uang untuk rumah. Itu mungkin memasukkan lebih banyak uang ke saku Anda untuk tujuan yang tidak terkait dengan rumah, tetapi juga menimbulkan kewajiban yang sesuai. Kewajiban itu tidak hanya menciptakan pengurangan arus kas masa depan melalui pembayaran bulanan tetapi juga membahayakan rumah Anda.
Banyak orang menemukan itu dengan cara yang sulit selama krisis keuangan. Karena nilai rumah menjadi datar atau menurun, pemilik rumah menyadari bahwa mereka tidak memiliki ekuitas di rumah mereka. Itu membuat mereka tidak dapat membiayai kembali untuk menurunkan pembayaran bulanan, dan tidak dapat menjual untuk pindah ke pengaturan perumahan yang lebih murah.
Terkait: Hipotek di bawah air? Inilah pilihan Anda
Meluasnya penggunaan HELOCs dan cash-out refinances membuat banyak orang merasa lebih kaya dalam jangka pendek, tetapi dalam prosesnya membahayakan keamanan finansial jangka panjang mereka. Memikirkan rumah mereka sebagai investasi abadi, banyak yang terlibat dalam pembiayaan kembali serial, dan berakhir dengan hipotek bawah air (berhutang lebih banyak pada rumah daripada nilai rumah itu).
Di situlah memikirkan rumah Anda sebagai investasi menjadi asumsi yang berbahaya.
Biaya kepemilikan rumah terlalu tinggi untuk dijadikan investasi
Ketika Anda membeli investasi, Anda biasanya tidak perlu memasukkan lebih banyak uang ke dalamnya untuk menghasilkan uang bagi Anda. Tetapi hal yang sama tidak berlaku untuk rumah.
Anda tidak hanya harus melakukan pembayaran hipotek bulanan, tetapi Anda juga harus membayar pajak real estat, asuransi pemilik rumah, terkadang asuransi hipotek pribadi, dan utilitas.
Selain itu, rumah membutuhkan perhatian dan kasih sayang dari waktu ke waktu. Ini bisa termasuk mengganti atap, dinding, jendela dan pintu, karpet dan lantai, dan jalan masuk. Anda juga dapat terlibat dalam renovasi besar seperti penggantian dapur dan kamar mandi.
Masing-masing pengeluaran tersebut secara individual dapat menelan biaya ribuan dolar, dan dikenal sebagai “biaya pembawaan” kepemilikan rumah.
Investasi sejati tidak memerlukan pengeluaran uang tunai seperti itu. Anda dapat merasionalisasi pengeluaran tersebut berdasarkan fakta bahwa rumah tersebut menyediakan tempat berlindung bagi Anda. Tapi itu kembali ke premis awal – jika rumah Anda adalah tempat berlindung Anda, itu sebenarnya bukan investasi.
Membawa biaya benar-benar dapat merugikan Anda
Misalnya, Anda membeli rumah seharga $200.000, dan 10 tahun kemudian Anda menjualnya seharga $300.000. Kedengarannya seperti investasi yang bagus, bukan? Begitulah, sampai Anda melihat lebih dekat semua uang yang Anda masukkan ke dalamnya selama bertahun-tahun.
Jika rumah tersebut membebani Anda $1.000 per bulan untuk pokok, bunga, pajak, dan asuransi (PITI), ditambah $300 per bulan untuk utilitas, Anda akan menghabiskan $15.600 per tahun, atau $156.000 selama dekade Anda tinggal di rumah tersebut.
Jika Anda menghabiskan $3.000 lagi per tahun untuk perbaikan dan pemeliharaan rutin, Anda akan menghabiskan $30.000 lagi. Dan jika Anda melakukan beberapa perbaikan yang lebih besar, seperti mengganti atap dan lantai, dan merombak dapur dan kamar mandi, Anda mungkin dengan mudah kehilangan $50.000 lagi selama dekade itu.
Itu total $236.000 selama periode 10 tahun, untuk mendapatkan keuntungan $100.000 dari penjualan.
Meskipun tentu menyenangkan meninggalkan rumah dengan $100.000 lebih banyak dari yang Anda bayarkan, matematika tidak mendukung gagasan rumah sebagai investasi yang menguntungkan. Dan kami bahkan belum memperhitungkan biaya transaksi (seperti komisi makelar 6%), inflasi, atau fakta bahwa nilai rumah mungkin tidak akan naik secara dramatis selama 10 tahun ke depan.
Rumah Anda tidak akan menghasilkan arus kas
Kebenaran yang sulit adalah bahwa rumah Anda tidak akan menawarkan bentuk arus kas apa pun saat Anda adalah pemilik rumah. Artinya, kecuali Anda memiliki properti investasi dan menyewakannya.
Apakah Anda memiliki rumah multi-keluarga dan menyewa satu atau dua unit, Anda menyewakan seluruh rumah, atau Anda hanya menyewakan kamar, ini adalah satu-satunya cara Anda akan mendapat untung. Menyewakan sebagian atau seluruh rumah Anda akan membantu Anda membayar hipotek, asuransi, dan biaya lain yang terkait dengan kepemilikan rumah, jadi ini sangat berharga bagi banyak orang. Dalam skenario kasus terbaik, ini sebenarnya akan memberikan arus kas kepada pemiliknya.
Meskipun membeli dan mengelola investasi real estat bisa menguntungkan, dibutuhkan banyak tenaga dan uang, dan melibatkan sejumlah besar risiko. Jika Anda menyukai ide mendapatkan pendapatan investasi dari real estat (sebagai lawan dari saham dan obligasi), pertimbangkan crowdfunding real estat.
Platform crowdfunding memberi Anda kesempatan untuk berinvestasi dalam jumlah kecil dalam kesepakatan real estat besar dan berbagi keuntungan mereka. (Perhatikan bahwa, seperti semua investasi, crowdfunding real estat melibatkan risiko kehilangan sebagian atau seluruh investasi Anda).
Jika Anda tertarik dengan platform crowdfunding, Penggalangan dana adalah pilihan yang sangat populer. Hanya dengan $10 dan proses pendaftaran yang sederhana, Anda dapat berinvestasi dalam berbagai peluang real estat semuanya dari aplikasi seluler yang nyaman.
Jika Anda lebih tertarik dengan proses pembelian yang efisien dalam hal properti sewaan, Batang atap harus menjadi tujuan Anda. Mereka menawarkan sejumlah besar properti, sebagian besar dengan penyewa sudah tinggal di rumah, sehingga Anda akan segera mendapatkan penghasilan pasif.
Apresiasi adalah unsur ajaibnya, tetapi itu tidak dijamin
Terakhir, mari kita tinjau kembali alasan utama mengapa begitu banyak orang menganggap rumah mereka sebagai investasi. Seluruh gagasan naik dan turun pada nilai properti di masa depan. Pada saat nilai rumah meningkat, orang biasanya menganggap rumah mereka sebagai investasi.
Tetapi selama krisis keuangan tahun 2008, dan khususnya di pasar tertentu, nilai properti tidak hanya tidak meningkat, tetapi sebagian besar jatuh. Beberapa jatuh secara spektakuler. Bagi orang-orang dalam situasi itu, rumah mereka tidak hanya bukan investasi, tetapi juga menjadi kewajiban utama.
Apa yang harus dilakukan setelah kehancuran pasar saham
Kemungkinan pasar perumahan yang datar atau menurun tidak dapat diabaikan lagi. Jika itu terjadi, Anda akan dipaksa untuk tinggal di rumah Anda lebih lama dari yang Anda harapkan, dan Anda mungkin akan menemukan bahwa Anda tidak dapat menjual properti atau meminjam ekuitas.
Itu sama sekali tidak terdengar seperti investasi.
Haruskah Anda membeli “rumah pemula” atau menunggu?
Ringkasan
Kesimpulan utamanya adalah sebagai berikut: jangan membeli rumah dengan menganggapnya sebagai investasi yang suatu hari nanti akan menghasilkan keuntungan besar. Beli apa adanya: tempat tinggal. Tambahan apa pun hanyalah bonus.
Gambar unggulan: Eddie J. Rodriquez/Shutterstock.com
