Utang sangat membebani pikiran Anda—dan anggaran Anda. Dan sementara selalu ada cara heroik untuk melunasinya secara langsung, Anda mungkin melihat kemajuan Anda meningkat setelah memiliki anak atau perubahan besar lainnya dalam hidup. Dalam hal ini, menggabungkan utang berbunga tinggi menjadi pinjaman berbunga rendah mungkin merupakan pilihan terbaik Anda.
Pada artikel ini, kita akan melihat bagaimana refinancing hipotek Anda bisa menjadi cara cerdas untuk mengkonsolidasikan utang Anda.
Berapa banyak hutang yang Anda miliki?
Katakanlah Anda memiliki utang sebesar $40.000 dalam berbagai bentuk—pinjaman pribadi, kartu kredit, pinjaman sekolah, pinjaman kepemilikan mobil, dan utang lainnya. Suku bunga pinjaman ini semuanya cukup tinggi; Anda membayar bunga lebih dari $1.000 per bulan, namun masih belum membuat kemajuan untuk membayar sebagian besar darinya.
Di sisi positifnya, rumah yang Anda beli seharga $100.000 10 tahun lalu dengan hipotek suku bunga tetap 30 tahun sekarang bernilai $175.000. Anda meletakkan 20% pada saat Anda membeli rumah, dan sekarang berutang sekitar $70.000 untuk itu. Oleh karena itu, total ekuitas di rumah Anda adalah $125.000 (dikurangi $12.000 hingga $15.000 dalam biaya makelar barang tak bergerak dan pajak transfer yang akan Anda keluarkan saat menjual). Jumlah uang ini akan melunasi semua hutang Anda.
Pertanyaannya: Haruskah Anda membiayai kembali rumah Anda dengan hipotek untuk melunasi hutang ini? Haruskah Anda melangkah lebih jauh dan membiayai kembali seluruh pinjaman ke tingkat bunga yang lebih rendah, menurunkan pembayaran bulanan Anda dan mengekstraksi uang melebihi yang dibutuhkan untuk membayar hutang Anda? Berikut adalah langkah-langkah yang harus Anda ambil untuk menentukan jalur keuangan terbaik untuk diambil dalam situasi ini.
Berapa suku bunga utang Anda saat ini?
Suku bunga utang sangat bervariasi. Ada dua pendorong utama yang menentukan suku bunga utang Anda: skor kredit Anda, dan apakah utangnya dijamin atau tanpa jaminan. Pinjaman yang diikat dengan agunan (dijamin) umumnya memiliki tingkat bunga yang jauh lebih rendah daripada pinjaman yang tidak.
Misalnya, hipotek dan kredit mobil umumnya memiliki tarif masing-masing antara 2% dan 4% , dan kurang dari 7%. Sebaliknya, pinjaman pribadi tanpa jaminan dari bank atau kartu kredit dapat memiliki tingkat bunga hingga 25-30%. Umumnya, semakin rendah Anda nilai kreditsemakin tinggi suku bunga Anda untuk semua jenis pinjaman.
Dalam skenario $40.000 kami, $20.000 tersebar di dua kartu kredit dengan suku bunga 19,99%; $10.000 untuk pinjaman sekolah sebesar 5,75%; dan $10.000 lainnya untuk kredit mobil dengan tingkat bunga 3,99%.
Utang apa yang harus Anda refinancing?
Inilah pertimbangan yang paling penting: Jika Anda kehilangan pekerjaan atau mengambil pinjaman refinancing yang tidak mampu Anda beli, kemungkinan besar Anda akan kehilangan rumah daripada jika Anda menyatakan bangkrut karena hutang pribadi yang berlebihan. Hal ini karena, di sebagian besar negara bagianundang-undang mengizinkan seseorang untuk melindungi beberapa ekuitas di tempat tinggal utama saat melunasi hutang dalam kebangkrutan.
Sebagai aturan, jangan membiayai kembali hutang yang dapat habis dalam kebangkrutan hipotek Anda tidak mampu. Biaya perumahan Anda tidak boleh lebih dari 30% dari total pendapatan setelah pajak Anda. Jika Anda menghasilkan $3.000 sebulan setelah pajak, Anda seharusnya tidak memiliki hipotek yang lebih dari $1.000 sebulan. Batas Anda bahkan mungkin kurang tergantung pada biaya tetap Anda yang lain.
Refinancing dari $20.000 hutang kartu kredit dengan bunga 19,99% adalah hal yang mudah. Tapi bagaimana dengan utang pinjaman mahasiswa? Ini mungkin pertanyaan yang paling sulit.
Pada tingkat bunga saat ini, pinjaman sekolah memiliki tingkat bunga sekitar 3% di atas hipotek biasa. Di sisi lain, jika Anda perlu menunda pembayaran hutang pinjaman mahasiswa karena kesulitan keuangan, ini lebih mudah dilakukan daripada menghindari pembayaran hipotek. Secara keseluruhan, Anda mungkin ingin mempertimbangkan untuk membiayai kembali beberapa hutang pinjaman siswa menjadi hipotek sehingga pinjaman siswa juga tidak memiliki pembayaran 20-30 tahun, tetapi pertahankan saldo pinjaman siswa tertentu yang cukup rendah setelah pembiayaan kembali (katakanlah, kurang dari $15.000) yang dapat dilunasi dengan pembayaran ekstra dalam beberapa tahun.
Intinya: utamakan utang berbunga tinggi.
Jenis hipotek apa yang harus Anda pembiayaan kembali?
Bank menawarkan berbagai macam produk hipotek. Berikut adalah penjumlahan singkat dari beberapa di antaranya, menurut beberapa poin perbandingan singkat:
Hipotek 15 tahun versus 30 tahun
Umumnya, hipotek 15 tahun akan memiliki suku bunga sekitar satu setengah hingga satu persen lebih rendah daripada hipotek 30 tahun, karena periode pembayaran yang lebih cepat mengurangi risiko bank. Namun, karena jangka waktu pinjaman dikompresi, pembayaran keseluruhan biasanya jauh lebih tinggi. Pada umumnya, pinjaman 15 tahun hanya boleh diambil jika (a) Anda mampu membayar pembayaran yang lebih tinggi; (b) kemungkinan besar Anda tidak akan dipekerjakan pada akhir jangka waktu 30 tahun; dan (c) uang ekstra yang diikat tidak diperlukan untuk hal lain.
Tarif yang dapat disesuaikan versus hipotek dengan tarif tetap
Hipotek tarif yang dapat disesuaikan juga dikenal sebagai “5/1 ARM” atau “7/1 ARM”. Tarif biasanya disesuaikan setahun sekali dengan jumlah tertentu yang terkait dengan tarif indeks tetap yang diberikan. ARM biasanya memiliki suku bunga awal dan pembayaran yang lebih rendah daripada hipotek dengan suku bunga tetap, tetapi dengan risiko petugas yang jauh lebih tinggi. Secara keseluruhan, ini bukan taruhan yang bagus jika suku bunga secara historis rendah dan cenderung naik, atau jika ada lingkungan inflasi umum, yang berarti lebih tinggi dari empat-lima persen setahun. Saat ini, hipotek dengan suku bunga tetap, katakanlah, 3,5% atau 3,75% mungkin merupakan taruhan yang lebih baik daripada ARM karena suku bunga saat ini secara historis rendah.
Lini kredit ekuitas rumah (HELOC)
Alih-alih pembiayaan kembali, Anda dapat mengajukan permohonan kredit ekuitas rumah. Uang akan ada di sana untuk digunakan kapan pun Anda membutuhkannya. Angka menawarkan HELOC hingga $400.000, dengan suku bunga mulai dari 4,49%¹. Anda akan membayar biaya originasi satu kali untuk mengakses dana sebanyak yang Anda butuhkan, sesering apa pun Anda membutuhkannya.
Dengan Angka, seluruh proses aplikasi online. Anda dapat mendaftar dari kenyamanan rumah Anda dan mendapatkan persetujuan dalam waktu lima menit. Yang terbaik dari semuanya, Anda akan memiliki akses ke dana Anda hanya dalam lima hari kerja setelah penutupan.
Pembiayaan kembali tunai
Pilihan lainnya adalah pembiayaan kembali tunai, yang memungkinkan Anda membiayai kembali rumah Anda sambil mengambil uang tunai tambahan. Jika rumah Anda memiliki ekuitas yang layak, Anda dapat melakukan ini tanpa menambah pembayaran hipotek bulanan Anda.
Figure juga menawarkan tarif kompetitif untuk pembiayaan kembali, dengan opsi mengambil hingga $500.000 dalam bentuk tunai, tergantung pada jumlah yang Anda memenuhi syarat. Mereka bahkan menawarkan refinancing jumbo tunai hingga $2.000.000, dengan maksimum pembayaran tunai $500.000.
Yang terbaik dari semuanya, setelah disetujui, proses perputaran Figure cepat, dengan uang tunai sering tersedia di rekening bank Anda dalam hitungan minggu, bukan bulan.
Syarat dan ketentuan berlaku. Kunjungi Gambar untuk detailnya. Figure Lending LLC adalah pemberi pinjaman dengan kesempatan yang sama. NMLS #1717824
Ringkasan
Jadi Anda sudah melalui semua perhitungan di atas. Anda dapat membeli hipotek sebesar $75.000 untuk melunasi hutang Anda dan menyimpan sedikit “perubahan” tambahan sesuai dengan skenario awal. Skor kredit Anda cukup baik untuk mendapatkan tingkat bunga yang baik.
Secara keseluruhan, rencana untuk mengkonsolidasikan utang dengan hipotek yang dibiayai kembali tampaknya merupakan ide yang bagus. Berikut adalah beberapa pertanyaan terakhir untuk ditanyakan pada diri sendiri sebelum Anda mulai berbelanja untuk hipotek.
- Berapa sebenarnya nilai rumah Anda? Di beberapa pasar, harga rumah anjlok lebih dari 50% dalam 10 tahun terakhir. Bank terkadang menilai rumah secara berlebihan untuk memberikan pinjaman kepada mereka; lakukan penelitian Anda sendiri jika Anda melakukan refinancing untuk memastikan bank Anda tidak melunasi hutang Anda dengan imbalan menempatkan Anda di bawah air dengan hipotek.
- Apakah Anda berharap harus pindah? Refinancing jika Anda merasa harus pindah karena alasan tertentu dalam dua hingga empat tahun ke depan biasanya merupakan ide yang buruk di luar pasar perumahan yang sangat aktif, karena menjual rumah dengan cepat di banyak wilayah negara bisa jadi sulit.
- Bagaimana Anda menghindari hutang kartu kredit lagi? Ini adalah tantangan terbesar. Bagaimana jika Anda membiayai kembali, kemudian mendapatkan lebih banyak kartu kredit dan mengembalikan diri Anda ke titik awal? Cara terbaik untuk menghindari ini adalah dengan menetapkan anggaran. Rasakan berapa banyak pendapatan sekali pakai yang sebenarnya Anda miliki; kebanyakan orang yang berhutang meskipun sudah bekerja dan sehat tidak memperkirakan secara akurat berapa biaya hidup mereka.
Apakah Anda memiliki cerita tentang refinancing yang berhasil membantu membebaskan Anda dari hutang yang berlebihan? Bagikan kiat Anda di komentar.
¹ Untuk Figure Home Equity Line, APR bisa serendah 4,49% untuk pelamar yang paling memenuhi syarat dan akan lebih tinggi untuk pelamar lainnya, tergantung pada profil kredit dan negara bagian tempat properti berada. Misalnya, untuk peminjam dengan CLTV 45% dan skor kredit 800 yang memenuhi syarat dan memilih untuk membayar biaya originasi 4,99% sebagai ganti pengurangan APR, Figure Home Equity Line lima tahun dengan penarikan awal sebesar $50.000 akan memiliki tingkat persentase tetap tahunan (APR) sebesar 3,00%. Jumlah total pinjaman akan menjadi $52.495. Alternatifnya, peminjam dengan profil kredit yang sama yang membayar biaya originasi 3% akan memiliki APR 4,00% dan total jumlah pinjaman $51.500. Tingkat aktual Anda akan bergantung pada banyak faktor seperti kredit Anda, rasio pinjaman terhadap nilai gabungan, jangka waktu pinjaman, status hunian, dan apakah Anda memenuhi syarat dan memilih untuk membayar biaya originasi dengan imbalan tingkat yang lebih rendah. Pembayaran biaya originasi dengan imbalan pengurangan APR tidak tersedia di semua negara bagian. Selain membayar biaya originasi sebagai ganti tarif yang dikurangi, tarif yang diiklankan mencakup diskon gabungan sebesar 0,50% untuk ikut serta dalam keanggotaan serikat kredit (0,25%) dan mendaftar dalam pembayaran otomatis (0,25%). APR untuk lini kredit ekuitas rumah tidak termasuk biaya selain bunga. Asuransi properti diperlukan sebagai syarat pinjaman dan asuransi banjir mungkin diperlukan jika properti Anda terletak di zona banjir.
Gambar Peminjaman LLC dba Gambar. 15720 Brixham Hill Avenue, Suite 300, Charlotte, NC 28277. (888) 819-6388. NMLS ID 1717824. Untuk informasi lisensi, buka www.nmlsconsumeraccess.org. Peluang Perumahan yang Setara. Berlisensi di Alabama 22533, Alaska AK1717824, Arizona 0948458, Arkansas 114692, California: Pinjaman dibuat dan diatur sesuai dengan Lisensi Undang-Undang Pemberi Pinjaman Keuangan, Dilisensikan oleh Departemen Perlindungan Keuangan dan Inovasi California di bawah Undang-Undang Pemberi Pinjaman Keuangan California (Lisensi 60DBO81967), Delaware 026994, Florida MLD1636, Lisensi Mortgage Residensial Georgia 61229, Idaho MBL-9625, Indiana 39933, Iowa 88893478, MIPLEON17174242424242424242424242424242424242424242424242424242424242424242424242417417417171717 , Missouri 19-2421, Montana 1717824, Nebraska 1717824, Nevada 4823, New Hampshire 22423-MB, Lisensi dari NJ Department of Banking and Insurance, New Mexico 1717824, North Carolina L-180811, North Dakota MB103310, Ohio RM.804317.000, Oklahoma ML011894, Pennsylvania 66882, Dakota Selatan ML.05202, Tennessee 151185, Washington CL-1717824, Virginia Barat ML-36248, Wisconsin 1717824BA
