Pada hari ke-11 pencarian rumah, ketika Holly dan saya pertama kali mendengar tawaran “tiga nol” yang legendaris, kami pikir itu terdengar gila.
Pada hari ke 93, kami memutuskan bahwa itu perlu.
Tentu, triple zero mungkin terdengar gila di atas kertas — tetapi di pasar perumahan yang panas di mana setiap rumah menerima rata-rata empat penawaran, mengajukan triple zero memberi Anda serius tepian.
Heck, penjual kami memilih triple zero kami enam penawaran tunai. Begitulah kuatnya mereka.
Jadi apa tawaran triple zero di rumah? Mengapa penjual menyukai nol tiga kali lipat, terkadang bahkan lebih dari pembeli tunai? Terakhir, apa yang membuat triple zero begitu berisiko — tetapi sepadan, dalam situasi yang tepat?
Mari selidiki penawaran triple zero, dan bagaimana penawaran tersebut dapat membantu memenangkan rumah untuk Anda.
Apa tawaran triple zero untuk sebuah rumah?
Penawaran triple zero mencakup hal-hal berikut:
- Uji tuntas nol.
- Kontinjensi pembiayaan nol.
- Kontingensi penilaian nol.
Saya akan memandu Anda tentang arti istilah-istilah ini dan mengapa penjual menyukainya.
Apa yang diperlukan untuk membuat penawaran tiga nol?
Untuk menetapkan ekspektasi, penawaran triple zero memiliki prasyarat yang curam. Tetapi jika Anda memiliki bahan yang diperlukan, penjual akan menyukai apa yang Anda masak. Inilah yang Anda butuhkan:
- Pinjaman konvensional. Pinjaman yang didukung pemerintah tidak akan membiarkan Anda melakukan tiga kali lipat nol.
- 20% turun. Tiga nol mengharuskan pemberi pinjaman Anda untuk mewarisi beberapa risiko, jadi mereka ingin melihat bahwa Anda memiliki kulit dalam permainan.
- Pemberi pinjaman lokal. Bank-bank besar atau pemberi pinjaman nasional tidak akan melakukan pre-underwrite Anda, yang merupakan komponen penting dari tiga nol
- Pengabaian penilaian. Pastikan bahwa pemberi pinjaman Anda bersedia mengabaikan penilaian dalam kondisi tertentu.
- Agen yang mengerti hal ini. Terakhir, tawaran tiga nol adalah ujian yang bagus untuk keterampilan dan keahlian agen real estat. Jika mereka tidak memahami salah satu dari taktik penawaran yang kurang umum ini (atau mengapa mereka diperlukan di pasar saat ini), mungkin sudah waktunya untuk mempertimbangkan bekerja dengan agen yang lebih berpengalaman yang melakukannya.
Sekarang setelah kita memiliki prasyarat, mari kita bahas trifecta besar dari penawaran triple zero.
1. Uji tuntas nol
Saat Anda mengajukan penawaran untuk rumah, dua syarat terpenting dalam kontrak adalah milik Anda uji kelayakan dan Anda uang yang sungguh-sungguh
- Uji kelayakan adalah periode waktu di mana Anda, pembeli rumah, dapat membatalkan kontrak dengan alasan apa pun. Uji tuntas dimulai segera setelah penjual rumah menerima tawaran Anda, dan dalam keadaan pasar normal, pembeli biasanya meminta uji tuntas antara 10 dan 14 hari. Pembeli juga menjadwalkan penilaian dan pemeriksaan selama uji tuntas. Dengan begitu, pembeli dapat bernegosiasi jika penilaian kembali rendah – atau melarikan diri dari kesepakatan jika inspektur menemukan sesuatu yang buruk (jamur, kebocoran, Wendigo yang tinggal di loteng).
- uang yang sungguh-sungguh adalah tumpukan besar uang tunai yang Anda masukkan ke dalam escrow dan janjikan untuk diberikan kepada penjual jika Anda menarik diri setelah uji tuntas berakhir. Dalam sebagian besar penawaran, sungguh-sungguh biasanya 1% dari jumlah penawaran (yaitu, $4.000 di rumah $400.000).
Sekarang, beberapa pembeli rumah berpikir bahwa meningkatkan uang mereka dengan sungguh-sungguh sendiri akan membuatnya lebih menarik bagi penjual. Tetapi penjual di pasar ini tidak akan memberikan dua teriakan jika Anda memberikan 1% atau 10% dengan sungguh-sungguh, karena Anda masih berhak untuk menariknya kembali selama uji tuntas.
Itu sebabnya penjual lebih suka melihat uji tuntas nol daripada uang yang sungguh-sungguh tinggi; yang pertama terdengar jauh lebih berkomitmen, dan juga menjamin bahwa mereka akan mendapatkan uang tunai jika Anda mundur.
Sekarang, sebaiknya Anda menawarkan uji tuntas nol dan uang yang lebih tinggi?
Mungkin tidak, dan inilah alasannya:
Risiko melakukan uji tuntas nol
Saat Anda menghapus uji tuntas, pada dasarnya Anda berkomitmen untuk membeli rumah sebelum penilaian atau inspeksi.
Memang, Anda masih bisa mundur sebelum menutup — tetapi Anda akan kehilangan uang Anda yang sungguh-sungguh.
Itulah mengapa tidak melakukan uji tuntas sangat berisiko untuk rumah yang lebih tua dari lima tahun yang kemungkinan besar membutuhkan perbaikan yang mahal dan tersembunyi. Inspektur mungkin menemukan bahwa rumah tersebut membutuhkan pekerjaan atap dan saluran air senilai $15.000, membuat Anda dihadapkan pada pilihan yang sulit:
Menggigit peluru dan membayar perbaikannya?
-atau-
Mundur dan kehilangan $4.000 uang yang sungguh-sungguh?
Oleh karena itu, menghilangkan uji tuntas – dan menawarkan tiga nol secara keseluruhan – lebih aman di rumah baru yang kecil kemungkinannya untuk menyembunyikan Wendigo di loteng.
2. Kontinjensi pembiayaan nol
SEBUAH kontinjensi pembiayaanalias kontinjensi hipotek, adalah periode penutupan saat pembeli mencoba mengamankan hipoteknya.
Lihat, Anda mungkin pernah mendengar dua istilah ini:
- Prakualifikasi hanyalah penilaian diri cepat atas keuangan Anda, ditambah pemeriksaan kredit lunak, untuk melihat seberapa banyak rumah Anda mungkin mampu membayar.
- Pra-persetujuan adalah ketika Anda membiarkan pemberi pinjaman menggali laporan keuangan Anda (laporan pajak, laporan bank selama 60 hari, dll.) untuk menentukan berapa jumlah pinjaman yang akan mereka terima. mungkin menyetujui Anda untuk.
Tapi ada tahap ketiga – super-pra-persetujuan, jika Anda mau – yang membuat penjual tahu bahwa Anda adalah lutut lebah:
- Pra-penjaminan adalah saat pemberi pinjaman Anda menghabiskan waktu berjam-jam, terkadang berhari-hari untuk meneliti keuangan Anda pada tingkat yang sama sekali baru. Mereka akan meminta slip pembayaran, memverifikasi penghasilan dan pekerjaan Anda, mengajukan pertanyaan sulit — semua untuk merasa yakin bahwa Anda akan mampu membayar kembali pinjaman Anda.
Agar jelas, underwriting selalu terjadi sebelum pinjaman hipotek disetujui. Satu-satunya perbedaan di sini adalah Anda menyelesaikannya sebelum membuat penawaran.
Ini memungkinkan Anda melepaskan kontingensi keuangan Anda, yang suka dilihat penjual. Ini menunjukkan bahwa sebagian besar dokumen sudah selesai, tetapi yang lebih penting, kesepakatan itu cenderung gagal karena pemberi pinjaman Anda memutuskan untuk tidak membiayai Anda.
Risiko tidak memiliki kontinjensi pembiayaan
Ketika Anda menghapus kemungkinan pembiayaan dari penawaran rumah Anda, Anda mengandalkan fakta (heh) bahwa situasi keuangan Anda tidak akan banyak berubah antara hari Anda melakukan pra-pertanggungan dan hari Anda menutup.
Tetapi kecuali ada kejutan tagihan $ 30.000 selama proses pembelian rumah Anda, ada sedikit risiko untuk menyelesaikan penjaminan emisi Anda lebih awal.
Perlu dicatat, bagaimanapun, bahwa tidak semua pemberi pinjaman akan melakukan pre-underwrite Anda. Jika Anda menemukan yang tidak, saya sangat menyarankan untuk berbelanja sehingga Anda dapat mempertahankan keunggulan kompetitif utama ini!
3. Kontingensi penilaian nol
Akhirnya, kami tidak memiliki kontingensi penilaian.
Sebuah penilaian adalah ketika seorang profesional pihak ketiga yang objektif datang selama penutupan dan menilai nilai pasar sebenarnya dari rumah tersebut.
Nilai yang dinilai melayani dua tujuan:
- Untuk meyakinkan pemberi pinjaman bahwa mereka tidak meminjamkan Anda $400.000 untuk membeli rumah seharga $300.000, karena rumah tersebut akan menjadi jaminan atas pinjaman tersebut.
- Untuk memberi pembeli kekuatan negosiasi. Jika Anda menawarkan $400.000 tetapi penilaiannya mencapai $350.000, Anda dapat memberi tahu penjual “kami akan membayar $350.000 atau kami akan pergi.”
Nomor 2 mengapa penjual umumnya membenci penilaian.
- Penilaian rendah memberi pembeli harga yang lebih baik atau alasan untuk mundur.
- Penilaian yang tinggi hanya menunjukkan bahwa pembeli mendapat kesepakatan yang bagus.
Jadi ketika Anda melepaskan penilaian sebagai pembeli, Anda tidak hanya mempercepat waktu penutupan; Anda selanjutnya menjamin penjual bahwa Anda akan membeli rumah, apa pun yang terjadi.
Ceri di atas? Anda menghemat $400 hingga $750 untuk penilaian.
Risiko tidak memiliki kemungkinan penilaian nol
Risiko mengabaikan penilaian Anda adalah Anda akan membeli rumah yang terlalu mahal.
Tapi risiko itu agak berkurang karena Anda harus mendapatkan persetujuan pemberi pinjaman Anda untuk mengesampingkan penilaian tersebut. Dan jika pemberi pinjaman Anda mengabaikan penilaian, itu adalah berkah mereka bahwa menurut mereka itu sepadan dengan apa yang Anda bayarkan berdasarkan metrik evaluasi mereka sendiri.
Pengabaian penilaian adalah alasan lain mengapa pemberi pinjaman lokal kecil yang bergerak cepat mungkin merupakan pilihan yang lebih baik daripada pemberi pinjaman besar bermerek; hanya yang pertama akan mempertimbangkan pengabaian penilaian.
Garis bawah
Melepaskan hak pembeli Anda untuk uji tuntas, kemungkinan pembiayaan, dan penilaian mungkin tampak ekstrem. Tetapi waktu yang luar biasa membutuhkan tindakan yang luar biasa.
Jika sesuai dengan toleransi risiko Anda dan Anda memenuhi prasyarat, tawaran tiga nol dapat memaksimalkan peluang Anda terhadap penawaran uang tunai — dan membantu memenangkan rumah baru bagi Anda.
Gambar unggulan: Shchus/Shutterstock.com
