Program penyitaan yang Anda lihat di TV membuat permainan perumahan yang diambil alih tampak jauh lebih menarik dan menghibur daripada yang sebenarnya. Namun, jika mereka meyakinkan Anda bahwa ini adalah cara mudah menghasilkan uang dan Anda ingin mencobanya sendiri, ada banyak hal yang perlu Anda ketahui.
Membeli, merenovasi, dan menjual rumah yang diambil alih sangat menguntungkan bagi sebagian orang, tetapi berhati-hatilah—prosesnya rumit, dan potensi kehilangan banyak uang sangat nyata.
Jadi bagaimana Anda bisa membeli rumah yang diambil alih sedemikian rupa sehingga kemungkinan menjadi usaha yang menguntungkan?
Urutan pertama bisnis: ketahui nilai pasar
Seluruh petualangan penyitaan Anda akan naik dan turun karena pengetahuan Anda tentang area pasar tempat Anda membeli properti. Semakin banyak Anda tahu tentang nilai-nilai di area tersebut, semakin besar kemungkinan untuk berhasil.
Properti yang diambil alih memiliki dua nilai—harga pembelian yang kemungkinan besar akan Anda beli rumah tersebut, dan nilai pasar yang kemungkinan besar akan dijual oleh properti yang sudah jadi. Perbedaan antara keduanya akan menentukan berapa banyak uang yang harus Anda keluarkan untuk merehabilitasi properti, dan berapa banyak keuntungan yang dapat Anda harapkan dari perdagangan tersebut.
Ada berbagai cara untuk membuat keputusan ini. Metode cepat adalah dengan menggunakan sumber online, seperti Realtor.com dan Zillow.com. Kedua situs memberikan tampilan “ketinggian tinggi” pada nilai properti, atau setidaknya lingkungan umum.
Itu titik awal yang baik, tetapi pada akhirnya Anda harus menelusuri lebih dalam. Jika Anda berencana untuk membuat penawaran pada properti yang diambil alih, Anda harus memiliki gambaran yang lebih akurat tentang kemungkinan nilai akhir yang spesifik. Sumber terbaik untuk informasi ini adalah penilai real estat tepercaya. Hanya dengan alamatnya, penilai dapat menentukan nilai pasar akhir berdasarkan penjualan rumah yang sebanding di area tersebut.
Ini bukan penilaian formal, karena penilai tidak akan memeriksa properti. Namun, Anda pasti ingin mengembangkan hubungan dengan penilai yang dapat memberi Anda nilai ringkasan cepat yang dapat membantu Anda menentukan apakah properti yang Anda minati adalah kesepakatan yang solid. Penilai biasanya mengenakan biaya antara $300 dan $500 untuk melakukan penilaian menyeluruh. Tapi Anda mungkin bisa meminta penilai untuk memberikan laporan ringkasan dengan tarif yang sangat berkurang.
Di mana menemukan rumah yang diambil alih
Sebenarnya ada beberapa sumber di mana Anda dapat menemukan rumah yang diambil alih. Masing-masing memiliki kelebihan dan kekurangannya sendiri.
Koran
Ini bisa menjadi sumber yang baik karena penyitaan biasanya diposting di koran lokal. Mereka dapat memungkinkan Anda untuk masuk ke proses sebelum masyarakat umum. Misalnya, jika sebuah properti terdaftar sebagai Notice of Default (NOD), Anda mungkin dapat menghubungi pemilik rumah saat ini dan melakukan pembelian sebelum properti tersebut dilelang.
Kelemahannya adalah Anda mungkin harus menjadi pembeli tunai jika Anda masuk pada tahap proses ini. Dan persaingan dari pembeli penyitaan lainnya bisa berat untuk properti ini.
Situs penyitaan
Sebenarnya ada situs web yang berspesialisasi dalam penyitaan. Zillow.com adalah sumber di sini, tetapi Anda juga harus memeriksa RealtyTrac.com, karena penyitaan adalah sebagian besar dari apa yang mereka lakukan. Ada juga database catatan publik county online, tetapi ini bisa mirip dengan memilah-milah pasir, karena mereka memasukkan begitu banyak detail dan banyak yang bertanggal.
Keuntungan dari situs web penyitaan adalah Anda dapat mencari banyak properti prospektif dengan cepat. Beberapa situs web sering menyediakan alat dan kalkulator untuk membantu Anda dalam pencarian, dan bahkan dapat memungkinkan Anda untuk membidik pencarian tertentu.
Akhirnya, Anda masih harus menghubungi pemberi pinjaman yang menjual properti atau agen real estat yang mendaftarkannya untuk menjalankan prosesnya.
Agen real estat
Agen real estat adalah sumber yang bagus JIKA Anda dapat menemukan agen yang berspesialisasi dalam bidang penyitaan. Mereka memiliki keuntungan karena mereka dapat memberi tahu Anda segera setelah properti yang diambil alih masuk ke layanan daftar. Sisi negatifnya adalah tidak banyak agen real estat yang benar-benar berspesialisasi dalam penyitaan.
Pemberi pinjaman hipotek
Ini benar-benar tentang bekerja secara langsung dengan penjual properti—yaitu bank. Itu bisa menyederhanakan seluruh proses. Bank akan mengizinkan Anda untuk memeriksa properti sebelum Anda mengajukan penawaran. Namun, inspeksi itu mungkin memiliki nilai terbatas. Saat Anda membeli properti penyitaan, properti tersebut biasanya dijual “sebagaimana adanya”. Tidak akan ada kemampuan untuk menegosiasikan perbaikan tertentu.
Harap diperhatikan juga bahwa persaingan untuk mendapatkan properti melalui bank dapat menjadi berat. Karena alasan ini, bank mungkin tidak sepenuhnya kooperatif dalam menangani penawaran Anda. Mereka mungkin lebih suka menunggu dan melihat apakah mereka mendapatkan yang lebih baik.
Agensi pemerintahan
Ini dapat mencakup pemberi pinjaman dan asuransi hipotek milik pemerintah, seperti Fannie Mae, Freddie Mac, FHA dan VA. Mereka juga dapat mencakup lembaga pemerintah lainnya, seperti Internal Revenue Service (IRS).
Keuntungan dengan instansi pemerintah adalah bahwa mereka biasanya memiliki sejumlah besar penyitaan yang tersedia. Mereka juga dapat memberi Anda kesempatan untuk membeli penyitaan sebelum mencapai layanan daftar.
Selain itu, beberapa agensi, seperti FHA, mungkin menawarkan pembiayaan kepada Anda untuk membeli properti tersebut. Sebaliknya, IRS biasanya mengharuskan Anda membayar tunai untuk setiap properti yang mereka tawarkan untuk dijual.
Ketahuilah juga bahwa membeli properti dari lembaga pemerintah cenderung merupakan proses yang sangat birokratis. Anda harus sangat sabar, dan siap sepenuhnya untuk bekerja sama dengan persyaratan agensi apa pun.
Cara mendapatkan pembiayaan untuk rumah yang diambil alih
Ini adalah kelemahan dari proses pembelian penyitaan. Cara terbaik mutlak untuk membeli properti yang diambil alih adalah dengan membayar semua uang tunai. Hal ini tidak hanya memungkinkan Anda untuk bergerak cepat, tetapi juga menghindari kebutuhan akan perbaikan yang diperlukan pemberi pinjaman. Namun, jika Anda tidak memiliki uang sebanyak itu, pembiayaan tersedia untuk beberapa jenis agunan yang diambil alih.
Pahami bahwa jika Anda akan menggunakan pembiayaan untuk membeli properti yang diambil alih, prosesnya akan jauh lebih rumit daripada jika Anda membeli rumah yang ditempati pemilik. Sebagai permulaan, pemberi pinjaman biasanya mengharuskan setiap masalah terkait keselamatan atau kelayakan huni diselesaikan sebelum penutupan.
Dalam kebanyakan kasus, pembiayaan hipotek konvensional tradisional tidak akan menjadi pilihan, namun ada sumber potensial lainnya.
Pinjaman komersial
Kadang-kadang disebut sebagai pinjaman “fix-and-flip”, pembiayaan ini umumnya disediakan oleh bank. Keuntungannya adalah mereka dirancang khusus untuk investor di properti penyitaan. Mereka dapat digunakan untuk membeli dan merenovasi bahkan properti yang bobrok. Bahkan lebih baik, mereka dapat digunakan berulang kali.
Sisi negatif dari pinjaman ini adalah bahwa pemberi pinjaman sering kali meminta Anda memiliki riwayat keberhasilan dalam membeli dan menjual properti. Artinya, ini tidak akan menjadi sumber pembiayaan untuk pembeli pertama kali.
Persyaratan uang muka bisa tinggi, sebanyak 35%. Dan tarif bisa mencapai dua digit, ditambah poin originasi. Pinjaman itu nyaman untuk sirip penyitaan karir, tapi tetap mahal.
Pinjaman FHA 203(k).
Ini adalah program pinjaman yang ditawarkan oleh FHA yang dirancang khusus untuk properti yang membutuhkan renovasi besar-besaran. Karena ini adalah program pinjaman pemerintah, ini cukup rumit, jadi saya tidak akan membahasnya terlalu dalam.
Hipotek ini tersedia dengan tarif yang sedikit lebih tinggi daripada hipotek FHA standar, tetapi dapat berjalan selama 30 tahun. Persyaratan uang muka rendah—3,5%, dan Anda dapat membeli properti hingga empat unit.
Kelemahan dari pinjaman FHA 203(k) adalah bahwa pinjaman tersebut hanya tersedia untuk properti yang ditempati pemilik. Jika Anda berniat membeli penyitaan dan menyewakan properti untuk menghasilkan pendapatan, atau membaliknya untuk mendapatkan keuntungan, pinjaman ini tidak akan berhasil untuk Anda.
Pinjaman FHLMC HomeSteps
Ini adalah pinjaman yang bagus untuk membeli properti yang diambil alih sebagai investor. Anda dapat membeli properti satu keluarga dan dua hingga empat unit keluarga dengan uang muka mulai dari 15% hingga 25% dari harga pembelian. Jangka waktu pinjaman berlangsung hingga 30 tahun, dan suku bunga sedikit lebih tinggi daripada hipotek konvensional yang sebanding. Catatan khusus, program ini tidak memerlukan penilaian atau asuransi hipotek.
Program ini hanya tersedia di 10 negara bagian—Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, North Carolina, South Carolina, Tennessee, Texas, dan Virginia. Selain itu, pinjaman HomeSteps hanya dapat digunakan untuk membeli properti yang dimiliki oleh Freddie Mac.
Situs web HomeSteps menyediakan daftar properti yang diambil alih milik FHLMC di wilayah Anda.
Perangkap penyitaan yang harus dihindari
Membeli properti yang diambil alih jauh lebih rumit daripada membeli rumah untuk ditempati pemilik. Beberapa jebakan dan solusi yang harus Anda ketahui meliputi:
Anda akan membutuhkan banyak uang ekstra
Bahkan jika Anda bisa mendapatkan pembiayaan untuk membeli properti, Anda masih perlu memiliki banyak uang ekstra untuk:
- membayar renovasi
- menutupi pengeluaran tak terduga
- menutupi biaya tercatat (layanan utang, asuransi, pajak properti, dan utilitas)
Membeli penyitaan tidak boleh dilakukan dengan anggaran yang sedikit.
Hak penebusan hukum
Sebagian besar negara bagian memiliki undang-undang yang memberikan hak kepada pemilik rumah asli untuk mengklaim kembali properti tersebut jika mereka dapat membayar jumlah yang telah jatuh tempo dan biaya rumah tersebut dalam batas waktu tertentu. Ini berarti Anda bisa kehilangan properti yang berhasil Anda tawar.
Waspadalah terhadap lelang
Anda mungkin berpikir tentang lelang saat memikirkan proses penyitaan, tetapi sebaiknya hindari. Properti itu, secara harfiah, disiapkan untuk dilelang, baik di tangga gedung pengadilan, di properti itu sendiri, atau di pusat konvensi.
Berhati-hatilah jika Anda menawar properti seperti itu. Penawaran kompetitif dapat menyebabkan nilai menjadi sangat tinggi sehingga Anda akhirnya kehilangan uang untuk pembelian. Saya telah melihat beberapa contoh properti yang dibeli melalui lelang yang dibeli melebihi nilai pasar, yang dapat menjadi lubang hitam finansial.
Terkait: Cara Membeli Rumah Di Lelang
Penjual mungkin tidak kooperatif
Meskipun tampaknya masuk akal bahwa bank atau lembaga pemerintah ingin membongkar properti dengan cepat dan bersih, biasanya tidak demikian. Bank atau agensi berdiri untuk kehilangan uang dari penjualan, dan akan bertahan untuk penawaran terbaik yang bisa mereka dapatkan. Oleh karena itu, prosesnya mungkin memakan waktu lebih lama dari yang Anda rencanakan.
Waktu adalah uang
Jika Anda membeli penyitaan untuk dibalik dan mendapat untung, Anda harus membuat seluruh proses bergerak cepat. Setelah Anda menutup rumah, kontraktor Anda harus berbaris dan siap untuk segera bekerja. Semakin lama waktu yang dibutuhkan untuk menyiapkan properti untuk dijual, semakin banyak uang yang akan Anda keluarkan untuk biaya penyimpanan.
Selalu dapatkan inspeksi rumah
Penyitaan dijual “sebagaimana adanya”, tetapi Anda tetap perlu tahu persis apa saja kekurangan properti tersebut. Penjual harus memungkinkan Anda untuk membawa inspektur rumah yang kompeten, yang harus Anda bayar sendiri.
Seperti penilaian awal, itu akan menghabiskan uang dengan baik. Anda membutuhkan inspektur untuk memberi Anda daftar terperinci tentang segala sesuatu yang salah dengan properti itu, serta perincian berapa biayanya untuk menyelesaikan renovasi. Ini akan membantu Anda mengetahui apakah properti itu benar-benar menguntungkan, atau apakah kemungkinan besar akan berubah menjadi lubang uang.
Ringkasan
Membeli dan menjual penyitaan secara menguntungkan tidak sebersih atau semudah yang terlihat di TV.
Lakukan riset dan buat persiapan terlebih dahulu. Jika Anda ingin mencoba penyitaan tetapi tidak merasa sepenuhnya siap, pertimbangkan untuk mengambil mitra yang memiliki pengalaman dalam kesepakatan sebelumnya.
Penyitaan bisa sangat menguntungkan, atau bisa berubah menjadi bencana keuangan yang tak tanggung-tanggung. Apa yang Anda lakukan sebelumnya dapat membuat semua perbedaan.
