Anda telah mendengar ceritanya dan melihat iklannya. Mungkin Anda bahkan mengenal seseorang yang membeli rumah dengan harga murah di lelang penyitaan.
Sekarang, Anda berpikir untuk membeli rumah sendiri.
Anda memiliki UANG TUNAI dari tabungan atau warisan.
Dan Anda tergoda oleh lelang penyitaan (di mana bank menjual rumah yang diambil alih untuk segera menyingkirkannya). Lagi pula, Anda melihat peluang untuk mendapatkan lebih banyak rumah dengan uang yang jauh lebih sedikit.
Jika ini terdengar seperti Anda, izinkan saya memberi Anda pengantar yang jujur untuk membeli rumah di lelang.
Pertama, izinkan saya menjelaskan: membeli rumah di pelelangan TIDAK cocok untuk semua orang.
Anda harus memiliki uang tunai atau bersedia mengambil pinjaman “uang keras” yang berisiko dan berbunga tinggi untuk membeli properti.
Anda harus berhati-hati.
Anda harus tahu apa yang Anda lakukan.
Dan bahkan kemudian, itu berisiko.
Tapi jika kamu bisa berhasil membeli rumah di lelang, Anda bisa masuk ke rumah dengan diskon 50% dari harga jual.
PASAR PENYIAPAN
Penyitaan masih berlimpah di pasar real estat AS, meskipun beberapa daerah (pikirkan Florida dan Las Vegas) jauh lebih banyak daripada yang lain.
ForeclosureRadar, alat pelacakan lelang yang komprehensif untuk para profesional real estat, menyatakan bahwa 80% rumah yang dilelang di California pada Februari 2009 terjual dengan rata-rata 36,3% di bawah harga daftar dan 40% rumah yang dijual di lelang terjual. diskon 50% atau lebih. Ya, itu adalah data dari Februari 2009, tetapi peluang Anda untuk mendapatkan kesepakatan yang mematikan di rumah di pelelangan semakin meningkat.
Layanan Pemrosesan Pemberi Pinjaman (LPS) menjelaskan bahwa jumlah penyitaan di Amerika Serikat terus meningkat selama lima bulan berturut-turut dan persediaan penyitaan saat ini di Amerika Serikat sekitar 7,7 kali rata-rata historis.
Rumah yang diambil alih ada di luar sana, tetapi jika Anda menginginkan kesempatan Anda dalam kesepakatan penyitaan, sebaiknya Anda bersiap untuk tidak hanya menghabiskan uang, tetapi banyak waktu untuk mempersiapkan…
PENGALAMAN LELANG
Langkah pertama dalam persiapan membeli rumah di lelang wali amanat adalah turun ke pelelangan dan melihat seperti apa suasananya sebenarnya. Lelang setiap daerah dijalankan sedikit berbeda, dan Anda pasti ingin mengetahui seluk beluk lelang di wilayah Anda jauh sebelum menawar. Pilih satu minggu dan pergi ke pelelangan setiap pagi. Jika Anda tidak dapat datang ke sana karena jadwal kerja Anda, pertimbangkan untuk meminta teman atau kerabat mengalami tindakan tersebut dan laporkan kembali kepada Anda.
Peringatan yang adil: Jika Anda memiliki pekerjaan penuh waktu (dan Anda tidak berada di real estat), menemukan waktu yang diperlukan untuk mempersiapkan penawaran di lelang perumahan dan melakukan penelitian yang diperlukan mungkin merupakan tantangan.
Saat Anda berada di pelelangan, rasakan proses penawaran dan cara orang bertindak. Perhatikan, misalnya, bahwa sebagian besar penawar mengenakan kacamata hitam dan menyimpan tangan mereka di saku; trik ini membantu mereka menunjukkan emosi mereka apakah itu kegembiraan atau kekecewaan.
PELACAKAN PENYIAPAN
Setelah Anda memahami proses lelang, Anda ingin mulai melacak penyitaan.
Pemberitahuan Penjualan Wali Amanat atau penjualan Sheriff diterbitkan di koran lokal setiap minggu selama beberapa minggu sebelum dijual di lelang. Tetapi hanya melihat di koran tidak akan memberi Anda informasi terbaru yang benar-benar Anda butuhkan.
Sebaliknya, teliti berbagai alat pelacak penyitaan. ForeclosureRadar adalah salah satu layanan terbaik yang saya temukan untuk menemukan pra-penyitaan dalam kriteria khusus Anda seperti kode pos, usia, jumlah tempat tidur dan pemandian, dll. Anda bahkan dapat mengunduh aplikasi ForeclosureRadar ke ponsel Anda sehingga alih-alih mencetak daftar harian dan membawanya ke pelelangan, Anda dapat menarik semua detail lelang hari itu di ponsel Anda. Meskipun demikian, ForeclosureRadar tidak gratis dan tidak tersedia di 50 negara bagian, jadi Anda mungkin harus melakukan riset sendiri.
UJI KELAYAKAN
Berikutnya adalah uji tuntas pada rumah yang Anda ikuti.
Hak Gadai dan Posisi Gadai
Ikuti penawaran awal yang diterbitkan pada daftar Anda (yang dapat berubah), dan lihat posisi hak gadai yang memulai penyitaan.
JANGAN PERNAH membeli hak gadai di posisi kedua, atau hak gadai apa pun yang bukan posisi pertama dalam hal ini, kecuali Anda tahu persis apa yang Anda lakukan.
Jika Anda membeli hak gadai posisi kedua di lelang, pembelian Anda akan tetap berada di bawah hak gadai posisi pertama, yang dapat disita, menghapus hak gadai bawahan, sehingga semua uang yang Anda keluarkan akan sia-sia.
Pesan laporan judul awal dari perusahaan judul. Beberapa perusahaan judul akan menagih Anda untuk ini, dan yang lain akan memberikannya secara gratis jika mereka merasa memiliki peluang bagus untuk mendapatkan bisnis Anda. Karena pembelian lelang datang dengan semua hak gadai dan sitaan yang ada, pencarian judul dalam bentuk laporan judul awal akan membantu mengidentifikasi hal-hal seperti hak gadai IRS atau pajak jatuh tempo yang harus Anda bayar sebagai pembeli baru.
Kondisi Rumah
Beberapa investor tidak terlalu peduli dengan penampilan interior rumah yang diambil alih, tetapi jika Anda berencana untuk tinggal di dalamnya untuk sementara waktu atau bahkan memperbaiki dan membalik, bagian dalamnya setidaknya harus menjadi perhatian Anda.
Mendapatkan akses ke bagian dalam rumah sebelum Anda menawar itu diinginkan tetapi tidak selalu memungkinkan. Jika Anda memiliki akses ke Layanan Pencatatan Berganda melalui broker atau agen real estat, Anda mungkin dapat mengambil gambar dari daftar lama saat rumah itu dijual. Perlu diingat foto-foto itu mungkin sangat berbeda dengan kondisi bagian dalam rumah saat ini. Anda dapat memilih untuk mengintip melalui jendela atau “secara tidak sengaja” masuk jika kosong, tetapi perhatikan hukum dan keselamatan Anda!
Juga, lakukan uji tuntas Anda pada beberapa rumah yang ingin Anda beli dan bukan hanya satu, karena kemungkinan rumah yang Anda minati mungkin tertunda (dan tertunda, dan tertunda) atau dijual dengan harga lebih tinggi daripada apa yang Anda bersedia untuk membayar.
UANG
Hitung tawaran maksimum untuk setiap properti yang Anda minati. Tuliskan dan patuhi tawaran maksimum Anda, jangan lebih dari satu sen. Sangat mudah terbawa oleh emosi penawaran perang, tetapi bersedia melepaskan properti adalah jaring pengaman Anda.
Banyak sistem pelacakan online memiliki alat untuk memperkirakan ARV (setelah nilai perbaikan), tetapi cara yang lebih akurat adalah dengan menarik pembanding terbaru dan menghitung sendiri perkiraan biaya perbaikan. Kontraktor yang ramah dapat sangat membantu dalam membantu Anda menentukan harga alat dan tenaga untuk setiap perbaikan yang menurut Anda perlu dilakukan. Jika tujuan Anda adalah untuk memperbaiki dan membalik properti, Anda perlu mengambil ARV dan mengurangi perkiraan perbaikan, biaya penyimpanan Anda, biaya pencatatan jika Anda akan mendaftarkannya dengan Realtor dan keuntungan yang ingin Anda ambil juga. .
Di mana Anda mendapatkan uang?
Anda tidak berharap untuk pergi ke bank dan meminta hipotek untuk mendanai pembelian lelang Anda, bukan? Karena risiko yang terlibat dalam membeli rumah di lelang, itu tidak akan terjadi.
Setiap negara bagian memiliki undang-undang yang sedikit berbeda tentang membeli rumah di lelang.
Di Arizona, misalnya, Anda hanya perlu memberikan deposit uang yang sungguh-sungguh di pelelangan, tetapi Anda hanya memiliki beberapa hari untuk membayar penuh. Di California, Anda harus membayar penuh pada tahap lelang. Oleh karena itu, Anda harus membawa cek kasir untuk jumlah penuh dari tawaran maksimum Anda dengan nama wali amanat di atasnya. Jika Anda mendapatkan properti kurang dari tawaran maksimum Anda, Anda akan menerima pengembalian dana.
Namun, banyak orang tidak memiliki cukup uang untuk membayar uang tunai untuk sebuah rumah. Sebaliknya, mereka menggunakan “uang keras”.
Uang keras adalah istilah yang digunakan untuk menggambarkan uang yang dipinjam dari investor swasta. Investor meminjamkan uang tunai kepada Anda dengan tingkat bunga tinggi (biasanya 12% -18%) dan berharap Anda tidak dapat melakukan pembayaran kembali kepadanya sehingga dia dapat mengambil properti tersebut. Uang keras bisa berisiko, tetapi jika Anda mampu melakukan pembayaran itu dan Anda pikir Anda akan menjual properti itu dengan cukup cepat, itu bisa berhasil.
Jika Anda Ingin Tinggal Di Rumah
Tidak akan pernah ada gunanya menggunakan uang keras untuk membeli rumah yang akan Anda tinggali, karena pinjaman uang keras bersifat jangka pendek dan berbunga tinggi.
Jika Anda bertanya-tanya apakah Anda dapat menghemat uang dengan membeli rumah yang diambil alih untuk DITINGGALKAN dan Anda TIDAK memiliki uang tunai sekaligus (dari tabungan atau warisan, mungkin), lelang bukanlah cara yang tepat. Sebaliknya, taruhan terbaik Anda adalah bekerja dengan agen real estat dan melihat penyitaan yang ada di pasar real estat reguler. Anda mungkin masih menemukan tabungan besar dan, tergantung pada rumahnya, mungkin memenuhi syarat untuk pembiayaan bank tradisional.
###
Foto oleh AR McLin.
