Jika Anda ingin membeli rumah, atau Anda sudah membayar hipotek rumah, Anda mungkin sedang mencari cara untuk menghemat uang. Mungkin Anda memiliki satu atau dua kamar tidur tambahan. Mencantumkan ruang kosong sepertinya merupakan situasi menang/menang. Masukkan Airbnb, situs perhotelan online yang mengambil alih pasar persewaan liburan.
Untuk yang belum tahu, Airbnb adalah layanan pemesanan yang mencocokkan wisatawan dengan kamar terbuka di seluruh dunia, biasanya untuk masa inap jangka pendek. Jika Anda merasa nyaman untuk bertemu dan menjamu wajah-wajah baru, Airbnb bisa menjadi cara yang bagus bagi pemilik rumah untuk mendapatkan penghasilan pasif. Lebih baik lagi, dana ekstra dapat membantu membayar hipotek.
Tetapi tuan rumah tidak hanya duduk dan membiarkan uang masuk. Ada banyak pekerjaan yang harus dilakukan, mulai dari menetapkan harga yang wajar hingga mengisi formulir pajak hingga mempelajari peraturan perumahan setempat. Pada dasarnya, Anda mengambil peran sebagai tuan tanah paruh waktu. Hosting Airbnb juga dapat mempersulit pembiayaan kembali rumah Anda.
Haruskah Anda membuka rumah Anda sebagai tuan rumah Airbnb? Jika Anda berhasil melakukan tujuh langkah di bawah ini, hosting mungkin cocok.
Klik di sini untuk menjadi tuan rumah di Airbnb
1. Pastikan hosting Airbnb legal di tempat Anda tinggal
Pertama dan terutama, periksa hukumnya. Beberapa kota wisata dengan lalu lintas tinggi seperti New York, San Francisco, dan New Orleans telah menindak peraturan Airbnb. Kota New York memiliki beberapa aturan sewa jangka pendek terberat di negara ini—dan tuan rumah yang tidak mematuhi aturan ini akan menghadapi denda besar. Daftar periksa menerima tamu yang bertanggung jawab Airbnb menyertakan pintasan ke pedoman persewaan untuk beberapa kota (lihat di “Peraturan Kota Anda”).
Perhentian pertama Anda adalah situs web pemerintah lokal (kota atau kota). Pemerintah daerah cenderung memiliki aturan yang lebih spesifik, tetapi periksa juga situs web pemerintah negara bagian Anda. Perhatikan bidang-bidang ini:
Lisensi bisnis
Sebagai tuan rumah Airbnb, Anda dianggap sebagai pemilik dan pengelola bisnis. Anda mungkin perlu mengajukan permohonan lisensi.
Izin
Anda mungkin memerlukan izin khusus untuk mendaftarkan sebagian atau seluruh rumah Anda.
Peraturan zonasi
Peraturan zonasi adalah undang-undang yang menentukan bagaimana properti di wilayah geografis tertentu, seperti kota atau lingkungan, dapat digunakan. Untuk menghindari denda teknis zonasi, periksa aturan lokal Anda. Anda sering dapat menemukannya di peraturan kota atau kode perencanaan, yang mungkin tersedia secara online.
Standar perumahan
Apakah ada standar minimum konstruksi, kesehatan, atau keselamatan yang harus dipenuhi oleh rumah Anda sebelum Anda dapat menerima tamu? Apakah pemeriksaan diperlukan di tempat Anda tinggal?
Pajak kota, kabupaten, dan negara bagian
Beberapa area mewajibkan tuan rumah memungut pajak tertentu dari tamu, dan membayar pajak ini ke kota, kabupaten, atau negara bagian. Jika pajak ini diwajibkan di tempat Anda tinggal, Anda dapat menambahkannya ke biaya yang dikenakan kepada tamu.
Perhatikan peraturan ini untuk melihat apakah dan kapan diperbarui.
2. Tetapkan harga yang kompetitif—dan adil—
Anda bisa mendapatkan hosting di Airbnb, dalam situasi yang tepat.
Berapa banyak Anda dapat mengenakan biaya tergantung di mana Anda tinggal. Kota-kota besar dengan perumahan yang relatif terjangkau cenderung mendapatkan keuntungan paling banyak dari waktu ke waktu. Tinggal di dekat magnet turis, baik itu acara musiman atau atraksi reguler, juga bisa membantu. Anda dapat membebankan tarif yang lebih tinggi untuk akhir pekan atau musim tertentu. Fasilitas tambahan, seperti kamar mandi tamu pribadi atau tempat parkir, dapat membenarkan harga yang lebih tinggi.
Berapa pun harga yang Anda tetapkan harus kompetitif dan masuk akal. Airbnb membantu dengan fitur penetapan harga pintar mereka, yang merekomendasikan harga berdasarkan properti di sekitarnya. Mereka akan melacak pasar untuk Anda, menaikkan atau menurunkan harga berdasarkan perubahan permintaan (seperti akhir pekan dengan lalu lintas tinggi). Lihat daftar terdekat dan lihat mana yang memiliki fasilitas serupa dengan yang dapat Anda tawarkan.
Airbnb menyarankan perkiraan rendah dan tinggi, tetapi Anda tidak diwajibkan untuk tetap berada dalam parameter tersebut. Anda mungkin merasa terbantu untuk membandingkan beberapa perkiraan terlebih dahulu. Estimator Eliot and Me memiliki cara mendetail untuk menentukan harga yang wajar. Ini mengukur nilai keseluruhan properti Anda dan melacak fluktuasi di pasar dari waktu ke waktu.
Untuk benar-benar tetap berada di puncak pasar perumahan jangka pendek, Anda dapat mempertimbangkan layanan langganan pelacakan data seperti Beyond Pricing atau Everbooked. Kedua layanan akan mengotomatiskan penetapan harga untuk Anda.
Kebijakan pembatalan Anda dapat memengaruhi jumlah penghasilan Anda. Kebijakan yang lebih kaku berarti Anda tidak perlu memberikan pengembalian uang kepada tamu untuk pembatalan, tetapi kebijakan ini dapat memperlambat pemesanan. Airbnb memberi Anda beberapa opsi untuk kebijakan pembatalan, dari fleksibel hingga ketat.
Beberapa tuan rumah menyarankan untuk menetapkan harga Anda sedikit lebih rendah dari nilai pasar di awal (diskon 25 persen atau lebih). Tamu sering memesan kamar berdasarkan ulasan positif. Diskon awal bisa menjadi cara yang bagus untuk mendapatkan ulasan bagus. Setelah Anda menetapkan diri sebagai tuan rumah yang hebat, Anda dapat menaikkan harga.
Selain mendaftarkan satu atau dua kamar sebagai tuan rumah yang tinggal di dalam, Anda memiliki opsi untuk mendaftarkan seluruh rumah saat Anda pergi. Daftar seluruh rumah untuk akhir pekan, jika itu adalah sesuatu yang membuat Anda nyaman, dapat menghasilkan ribuan dolar — terutama selama musim kunjungan puncak ke lokasi Anda. Ini mungkin cara termudah menggunakan dana Airbnb untuk melunasi hipotek dengan cepat.
3. Rencanakan pengeluaran tambahan
Sebelum Anda mendapatkan uang sebagai tuan rumah, Anda harus mengeluarkan sedikit uang. Airbnb membebankan biaya layanan sebesar tiga persen untuk memproses pembayaran. Dan Anda pasti ingin menyelesaikan renovasi yang diperlukan untuk kamar yang Anda rencanakan untuk didaftarkan.
Periksa dengan perusahaan asuransi rumah Anda sebelum Anda mulai menerima tamu. Airbnb memang menyertakan asuransi—jaminan tuan rumahnya melindungi kerusakan hingga $1.000.000—tetapi kebijakannya mungkin tidak mencakup semua yang Anda butuhkan. Lihat apakah asuransi rumah Anda mencakup sewa jangka pendek. Bergantung pada perusahaan dan jumlah tamu yang Anda terima, Anda mungkin perlu membeli kebijakan bisnis atau kebijakan tempat tinggal sewa.
4. Laporkan pendapatan Airbnb Anda dengan benar terkait pajak Anda
Catat siapa yang tinggal bersama Anda, berapa lama, dan berapa banyak mereka membayar. Semakin banyak uang yang Anda hasilkan dengan Airbnb, semakin penting catatan ini.
Jika Anda mengiklankan kamar selama 14 hari atau kurang (total) selama tahun pajak, Anda tidak perlu melaporkan penghasilan listing Anda sebagai penghasilan. Pastikan untuk mempertahankan catatan. Airbnb mengirimkan formulir pajak ke IRS, dan IRS mungkin memerlukan bukti bahwa penghasilan Anda tidak kena pajak.
Bagaimana jika Anda memiliki tamu selama 15 hari atau lebih per tahun? Anda harus melaporkan penghasilan Anda sebagai bagian dari pendapatan kotor Anda. Prosesnya sendiri cukup detail. Airbnb menawarkan panduan ekstensif untuk mengklaim penghasilan Anda sebagai tuan rumah.
Satu catatan penting: IRS membedakan antara penggunaan sewa dan penggunaan pribadi atas suatu properti. Anda dapat mengambil potongan tertentu untuk penggunaan sewa. Tetapi IRS menganggap setiap hari Anda tinggal di rumah sebagai hari “penggunaan pribadi”, bahkan jika Anda mendaftarkan rumah Anda pada waktu yang sama.
Tidak jarang mendapatkan bantuan pajak profesional selama tahun pertama Anda sebagai tuan rumah Airbnb. Peraturannya bisa jadi rumit, karena Anda memiliki rumah pribadi dan mendaftarkan properti sekaligus!
4. Pelajari pengeluaran mana yang dapat dikurangkan dari pajak
Inilah aturan praktis untuk mengambil potongan: Itu harus untuk pengeluaran “biasa dan perlu”. Dengan kata lain, biaya apa pun yang penting untuk pekerjaan Anda sebagai tuan rumah Airbnb dapat dikurangi.
Tetapi pengeluaran harus terkait dengan pekerjaan, yang merupakan bagian yang sulit. Pemanasan, listrik, dan Internet mungkin merupakan biaya yang dapat dikurangkan jika digunakan di ruang daftar, tetapi tidak jika digunakan di rumah pribadi Anda.
Bagaimana Anda bisa memutuskan berapa biaya pendaftaran jika Anda hanya memiliki, katakanlah, satu tagihan listrik untuk seluruh rumah? Anda dapat menghitung persentase utilitas yang digunakan untuk ruang daftar, dan memberikan bukti—seperti ukuran luas ruangan yang terdaftar.
Beberapa potongan yang mungkin dapat Anda klaim meliputi:
- Penghasilan dari tamu
- Biaya layanan dibebankan oleh Airbnb
- Biaya pembersihan untuk ruang daftar
- Biaya iklan
- Pemeliharaan dan utilitas untuk ruang daftar
- Barang (seprai, handuk) dibeli untuk tamu Airbnb
- Pengembalian uang yang dibayarkan kepada tamu
- Diperlukan perbaikan untuk ruang daftar
5. Bersiaplah untuk mengalami kesulitan dalam membiayai kembali hipotek Anda
Ledakan ekonomi sewa atau “berbagi” jangka pendek telah membuat bank waspada. Dalam hal pinjaman hipotek, rumah hunian dan properti investasi (seperti properti sewaan) diklasifikasikan secara berbeda. Rumah yang menerima tamu Airbnb adalah sedikit dari keduanya.
Jika Anda berencana membiayai kembali hipotek Anda, ketahuilah bahwa menerima tamu Airbnb akan mempersulit proses ini. Pemilik rumah cenderung tidak menindaklanjuti pembayaran hipotek atas properti investasi. Jadi bank lebih berhati-hati dalam memberikan pinjaman untuk semua jenis properti investasi, termasuk rumah dengan satu kamar terdaftar. Tuan rumah Airbnb yang mencantumkan tempat di tempat tinggal utama mereka telah ditolak untuk pinjaman rumah dan jalur kredit tertentu.
Itu tidak berarti Anda tidak akan mendapatkan pembiayaan kembali. Tetapi aplikasi Anda dapat dilihat lebih dekat. Anda mungkin dikenakan tingkat bunga yang lebih tinggi atau uang muka yang lebih besar. Anda mungkin tidak dapat mengandalkan dana Airbnb dalam aplikasi pembiayaan kembali pinjaman rumah Anda.
Bagaimana Anda memastikan hasil terbaik jika Anda berencana untuk membiayai kembali? Anda harus membuktikan bahwa pendapatan tersebut dapat dikenakan pajak (jika Anda memiliki tamu setidaknya selama 15 hari dalam setahun).
Anda juga membutuhkan penghasilan tetap dan berkelanjutan. Hipotek dapat bertahan hingga 30 tahun. Pemberi pinjaman ingin tahu bahwa Anda dapat menjamin aliran pendapatan tambahan ini untuk membantu Anda melakukan pembayaran.
Jika Anda telah berhasil menjadi tuan rumah untuk sementara waktu, memiliki rencana untuk melanjutkan, dan dapat membuktikan aliran pendapatan yang layak, kemungkinan besar Anda akan mendapatkan refinancing yang beruntung.
6. Luangkan waktu, kerja, dan energi dari tuan rumah yang baik
Uang berasal dari pemesanan, dan pemesanan sering kali berasal dari ulasan bagus. Cara terbaik untuk mendapatkan ulasan bagus adalah keramahtamahan yang konsisten.
Bahkan sebelum tamu datang, Anda menghabiskan waktu untuk berkomunikasi dengan mereka. Airbnb ingin tuan rumah menanggapi permintaan pemesanan dan pertanyaan dalam waktu 24 jam. Tamu dapat menghubungi Anda dengan pertanyaan spesifik.
Minimal Anda akan menyediakan seprai bersih, handuk, dan kamar mandi bersih. Para tamu menghargai tambahan tertentu yang tidak diperlukan seperti makanan ringan, minuman, fasilitas binatu, atau catatan pribadi yang menyapa mereka dan memperkenalkan area tersebut.
Membersihkan adalah biaya rutin lainnya. Semakin banyak pergantian, semakin banyak pembersihan. Anda dapat membersihkan kamar sendiri atau menyewa layanan kebersihan, tergantung pada apa yang cocok untuk Anda. Jika Anda menyewa layanan, Anda dapat membebankan biaya pembersihan kepada tamu dengan pemesanan mereka.
Seperti yang Anda lihat, semuanya menambah investasi waktu. Anda lebih mungkin mendapatkan banyak tamu yang membayar dengan baik jika Anda bekerja keras untuk menjadikan tempat Anda favorit lokal.
Daftar kamar untuk waktu yang singkat dapat memberi Anda dana tambahan. Tetapi jika Anda menginginkan keuntungan yang cukup untuk mengurangi hipotek Anda – atau untuk melunasinya sama sekali – Anda mungkin harus berpikir lebih besar.
Apakah Anda bersedia dan mampu membuat daftar seluruh rumah untuk jangka waktu tertentu? Fasilitas tambahan apa yang dapat Anda tawarkan kepada tamu agar harga Anda lebih kompetitif? Bisakah Anda menawarkan akomodasi selama liburan atau acara musiman terkenal? Bisakah Anda membuat komitmen jangka panjang untuk menerima tamu Airbnb?
Satu startup yang berbasis di Seattle memiliki proposal menarik untuk calon tuan rumah Airbnb di pasar rumah. Perusahaan, Loftium, membayar uang muka hipotek Anda. Sebagai gantinya, Anda membayar mereka dengan uang yang Anda hasilkan dari hosting Airbnb.
Anda berkomitmen untuk menerima tamu selama satu hingga tiga tahun, dan Loftium berbagi sekitar 30 persen keuntungan Airbnb dengan Anda. Karena uang muka tidak terstruktur sebagai pinjaman, tidak ada suku bunga.
Pendekatan ini mungkin tidak tepat untuk Anda. Pembeli siap menerima tamu Airbnb selama masa kontrak, meskipun mereka tidak memiliki pengalaman menerima tamu yang baik. Tapi itu ide yang menarik. Akankah lebih banyak perusahaan mengikuti model Loftium di masa mendatang? Kita harus menunggu dan melihat.
Ringkasan
Hosting Airbnb di rumah Anda adalah langkah besar. Ini bukan pengalaman yang sama persis dengan mengambil hipotek.
Tapi itu adalah tindakan kepercayaan dan komitmen. Jika Anda bekerja untuk menjadi tuan rumah yang baik, menyimpan catatan yang baik, dan memahami tentang harga yang wajar, Airbnb dapat memberikan hasil yang baik.
Klik di sini untuk menjadi tuan rumah di Airbnb
