Jika Anda menginginkan apa yang disebut hipotek “konvensional”, pemberi pinjaman biasanya meminta uang muka 20%. Uang muka 20% untuk sebuah rumah adalah uang yang banyak, tidak diragukan lagi. Jika Anda harus membayar uang muka 20% untuk rumah senilai $250.000, itu berarti menghasilkan $50.000.
Banyak pemberi pinjaman tidak akan kesulitan memberi Anda hipotek dengan uang muka sesedikit 5% – atau hanya 3,5% untuk pinjaman FHA (jika Anda memenuhi syarat) dan beberapa program yang diasuransikan pemerintah lainnya. Tentu saja, menurunkan kurang dari 20% memiliki kekurangan.
Jadi pertanyaannya adalah:
- Apakah uang muka 20% benar-benar diperlukan?
- Seberapa berisiko membeli rumah dengan uang muka kurang dari 20%?
- Apakah lebih baik melakukan pembayaran uang muka yang lebih rendah (dan memiliki sisa uang tunai) atau meregangkan diri Anda sendiri untuk menurunkan 20%?
Berikut adalah pro dan kontra dari puting turun kurang dari 20%. di sebuah rumah:
Kontra: Tarif lebih tinggi
Harga hipotek tidak standar seperti dulu. Pemberi pinjaman hipotek menggunakan penyesuaian harga berbasis risiko untuk menghasilkan tingkat pinjaman Anda. Mereka akan mempertimbangkan jenis pinjaman yang Anda ambil (tetap atau dapat disesuaikan), ukuran pinjaman, skor kredit Anda, dan ukuran uang muka Anda, di antara faktor-faktor lainnya.
Ada penyesuaian positif dan negatif untuk setiap kategori. Misalnya, semakin tinggi skor kredit Anda, semakin rendah suku bunga Anda. Hal yang sama berlaku dengan uang muka Anda. Biasanya Anda harus membayar tarif yang lebih tinggi jika Anda membayar uang muka minimum untuk sebuah rumah, katakanlah 5%, daripada jika Anda membayar 20% atau lebih.
Ini karena hipotek yang diberikan kepada pembeli yang membayar uang muka minimum dianggap berisiko lebih tinggi daripada yang ditawarkan kepada pembeli yang membayar uang muka lebih besar.
Pada pinjaman hipotek tipikal, Anda mungkin membayar tingkat bunga 0,25% lebih tinggi dengan uang muka minimum daripada jika Anda membayar uang muka 20%. Kelihatannya tidak banyak, tetapi jika Anda meminjam $200.000, itu akan menghasilkan biaya bunga tambahan $500 per tahun.
Terkait: Lihat tingkat hipotek hari ini dari pemberi pinjaman teratas
Kontra: Asuransi hipotek pribadi (PMI)
Biasanya, saat Anda membeli rumah dengan uang muka kurang dari 20%, Anda harus membayar asuransi hipotek pribadi, atau PMI — dan itu tidak murah.
Anggaplah Anda mengambil hipotek suku bunga tetap 30 tahun seharga $237.500 dengan uang muka 5% dan Anda memiliki skor kredit 700. Berdasarkan tarif yang diberikan pada Kartu Tarif MGIC, jika Anda membayar uang muka 5%, tahunan Anda Premi PMI akan menjadi 0,89% dari pinjaman.
Premi asuransi hipotek Anda akan dihitung dengan mengalikan 0,89% dengan $200.000, yaitu $2.114 per tahun. Itu akan menambah $176 untuk pembayaran perumahan bulanan Anda.
Kontra: Biaya penutupan lebih tinggi
Biaya keuangan lainnya adalah biaya penutupan yang lebih tinggi. Karena biaya penutupan hipotek tertentu didasarkan pada ukuran hipotek Anda, dan uang muka yang lebih kecil akan menghasilkan jumlah hipotek yang lebih besar, biaya penutupan Anda akan jauh lebih tinggi.
Mari kita lihat satu biaya penutupan yang besar, biaya originasi. Untuk pembelian rumah senilai $250.000 dengan uang muka 20%, hipotek Anda akan menjadi $200.000. Biaya originasi 1% akan menghasilkan biaya $2.000. Tetapi jika Anda hanya menurunkan 5%, hipotek Anda akan menjadi $237.500, dan itu akan menghasilkan biaya originasi sebesar $2.375, atau $375 lebih tinggi.
Ada beberapa biaya penutupan yang juga akan terpengaruh. Misalnya, jika Anda tinggal di negara bagian yang memberlakukan stempel hipotek, itu juga akan didasarkan pada besarnya pinjaman Anda.
Uang muka yang lebih rendah biasanya menghasilkan biaya penutupan yang lebih tinggi. Tapi ini mungkin bukan faktor yang besar jika Anda tinggal di daerah di mana biasanya penjual membayar biaya penutupan pembeli.
Pro: Lebih banyak uang tersisa untuk menutup biaya
Sebelumnya di Uang Di Bawah 30, kami melihat berapa banyak uang tunai yang benar-benar Anda perlukan untuk menutup rumah. Dalam banyak kasus, uang muka hanyalah permulaan.
Kami menggunakan contoh membeli rumah seharga $200.000 dengan uang muka 10% sebesar $20.000. Ketika Anda menambahkan biaya penutupan dan cadangan kas (uang yang harus Anda miliki di beberapa bank setelah pembelian rumah), total uang yang Anda butuhkan untuk menutup datang ke $31.000.
Jika membuat uang muka 20% sudah merupakan peregangan, biaya tambahan dan kebutuhan uang tunai ini mungkin memerlukan jumlah yang lebih kecil.
Atau, Anda mungkin mencoba membeli lebih banyak rumah daripada yang Anda mampu. Baca lebih lanjut tentang menentukan berapa banyak rumah yang Anda mampu beli, atau coba kalkulator keterjangkauan rumah kami.
Con: Pembayaran lebih tinggi dan sedikit ekuitas
Terlepas dari biaya keuangan yang terlibat dalam melakukan pembayaran uang muka minimum, Anda juga menambah risiko yang sudah signifikan terkait dengan kepemilikan rumah.
Berikut adalah beberapa risiko tersebut:
- Jika nilai properti menurun di wilayah Anda, uang muka 5% dapat dihapus dengan cepat, membuat Anda berada dalam situasi ekuitas negatif.
- Jika Anda harus menjual dua atau tiga tahun setelah penutupan, Anda mungkin mendapati bahwa Anda berutang lebih dari harga rumah dan harus menulis cek hanya untuk menjual rumah Anda.
- Kehilangan pekerjaan akan membuat pembayaran rumah yang lebih tinggi yang datang dengan hipotek minimum yang jauh lebih sulit untuk dikelola; menggunakan contoh suku bunga dan PMI kami di atas, pembayaran rumah bulanan Anda akan menjadi hampir $200 lebih tinggi dengan uang muka minimum.
- Karena uang muka minimum menjaga ekuitas Anda seminimal mungkin, pilihan Anda untuk membiayai kembali akan terbatas.
Pro: Taruh lebih sedikit dan investasikan selisihnya
Ini adalah posisi populer di komunitas investasi. Kami di Money Under 30 tidak selalu merekomendasikannya kecuali Anda adalah investor yang percaya diri dan agresif, tetapi itu tidak sepenuhnya tidak pantas, jadi mari kita bahas di sini.
Idenya adalah Anda membuat uang muka minimum untuk sebuah rumah sehingga Anda memiliki lebih banyak uang untuk diinvestasikan di pasar saham. Karena pengembalian tinggi yang dapat ditawarkan pasar saham selama beberapa dekade, strategi ini mungkin membuahkan hasil.
Secara statistik, pasar saham telah kembali sekitar 10% per tahun sejak 1928 berdasarkan kinerja S&P 500. (Kami menyadari pasar belum begitu menguntungkan akhir-akhir ini, tetapi mari kita optimis demi contoh ini.)
Jika Anda ingin membeli rumah $250.000 dan Anda memiliki $50.000 untuk uang muka 20%, Anda dapat memilih untuk membayar uang muka 5% ($12.500) yang akan memberi Anda $37.500 yang dapat Anda investasikan dalam dana indeks tanpa beban berdasarkan S&P 500.
Seperti apa tahun pertama menggunakan strategi ini? Pengembalian tahunan rata-rata 10% pada $37.500 akan menghasilkan rata-rata pendapatan investasi tahunan sebesar $3.750. Namun, karena Anda melakukan pembayaran uang muka minimum, pengembalian itu akan dikurangi dengan biaya tambahan untuk membawa jumlah hipotek yang lebih tinggi.
Dengan 5% uang muka, pembayaran hipotek bulanan Anda akan menjadi $218 lebih tinggi daripada jika Anda menurunkan 20% ($42 untuk bunga hipotek, ditambah $176 untuk PMI). Totalnya $2.616 per tahun, dan mengurangi laba tahunan atas investasi saham Anda menjadi $1.134. Itu menurunkan laba atas investasi Anda dari 10% menjadi hanya 3,02%.
Bagaimana dengan hasil setelah 10 tahun? $37.500 yang diinvestasikan pada 10% selama 10 tahun akan tumbuh menjadi $97.265. Namun ingat bahwa kami memiliki biaya penyimpanan yang lebih tinggi untuk pinjaman yang lebih besar — $2.600 per tahun. Itu akan mengurangi saldo investasi Anda sebesar $26.000, memotongnya menjadi $71.265.
Tapi jangan lupakan amortisasi hipotek. Jika Anda membayar uang muka 5%, hipotek Anda akan menjadi $237.500. Ini berarti saldo pinjaman Anda akan menjadi $234.026 setelah 10 tahun. Dengan asumsi bahwa nilai rumah Anda tetap pada level $250.000, itu akan memberi Anda sekitar $16.000 dalam ekuitas. Menggabungkan ekuitas itu dengan saldo investasi Anda sebesar $71.265 memberi Anda nilai gabungan sebesar $87.265.
Jika Anda membayar uang muka 20%, hipotek Anda akan menjadi $200.000 dan saldo pinjaman akan diamortisasi menjadi $197.075 setelah 10 tahun. Itu akan memberi Anda sekitar $53.000 ekuitas di rumah.
Selisih antara kedua angka tersebut menunjukkan bahwa Anda akan unggul sekitar $34.000 jika Anda menurunkan 5% dan menginvestasikan selisihnya di pasar saham.
Tapi sekali lagi, ini bukan soal uang
Namun, seperti yang selalu terjadi dalam hal investasi, Anda juga harus mempertimbangkan risiko dalam mengambil keputusan. Beberapa risiko yang terlibat dalam melakukan pembayaran uang muka minimum dan menginvestasikan selisihnya meliputi:
- Anda mungkin tidak memiliki semua uang Anda diinvestasikan dalam saham, sehingga menurunkan tingkat pengembalian tahunan atas investasi Anda.
- Pengembalian rata-rata 10% sejak 1928 mencakup lebih dari seumur hidup manusia; dalam dekade tertentu jumlahnya bisa jauh lebih rendah — tanyakan siapa saja yang berada di pasar antara tahun 2000 dan 2010, atau selama tahun 1970-an.
- Kehancuran pasar saham dalam satu dekade dapat mengubah keseluruhan persamaan secara dramatis.
- Semua risiko lain yang terkait dengan hipotek uang muka minimum akan berlaku.
Ringkasan
Jika mendapatkan pengembalian dua digit atas saham dijamin, melakukan pembayaran uang muka minimum untuk sebuah rumah dan menginvestasikan selisihnya dalam saham akan menjadi hal yang mudah. Tetapi hidup tidak pernah begitu rapi, jadi Anda harus memperhitungkan risiko yang berbeda ke dalam campuran dan melanjutkannya.
Pada akhirnya itu mungkin tidak lebih dari preferensi pribadi. Angka-angka tersebut mendukung pembayaran uang muka minimum dan menginvestasikan selisihnya. Tapi itu berarti menempatkan uang Anda 100% dalam investasi berisiko (saham) pada saat yang sama Anda berada dalam situasi berisiko tinggi dengan rumah Anda (ekuitas minimum). Anda mungkin unggul secara finansial, tetapi Anda mungkin tidak banyak tidur di malam hari.
Belajarlah lagi:
Menabung untuk uang muka? Gunakan sumber daya kami untuk membeli rumah dengan cara cerdas:
